สินเชื่อที่ดินตาบอดหาได้ยากกว่าที่ดินทั่วไป เพราะที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะมีราคาประเมินต่ำ และธนาคารมองว่าขายทอดตลาดยาก ธนาคารส่วนใหญ่จึงปฏิเสธหรือให้วงเงินน้อยมาก ส่วนที่ดินที่ติดจำนองอยู่แล้ว ทางที่ทำได้จริงคือขอเพิ่มวงเงินกับเจ้าหนี้เดิม หรือรีไฟแนนซ์ไปผู้ให้กู้รายใหม่ ข่าวดีคือที่ดินตาบอดแก้ได้ตามกฎหมาย ด้วยการจดภาระจำยอมหรือขอเปิดทางจำเป็น ซึ่งทำให้ที่ดินกลับมากู้ได้และมีมูลค่าสูงขึ้น
บทความนี้อธิบายว่าที่ดินแต่ละแบบกู้ที่ไหนได้ ต้องระวังอะไรกับสินเชื่อโฉนดนอกระบบธนาคาร และสิทธิตามกฎหมายขายฝากปี 2562 ที่ต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญา
ที่ดินตาบอดคืออะไร ทำไมกู้ยาก
ที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกติดทางสาธารณะ ต้องผ่านที่ดินของคนอื่นเท่านั้น (NaYoo) ผลที่ตามมาคือ
- ราคาประเมินต่ำกว่าที่ดินติดถนน วงเงินที่กู้ได้จึงต่ำตาม
- ธนาคารมองว่าขายต่อยาก ถ้าลูกหนี้ผิดนัด การยึดแล้วขายทอดตลาดจะได้ราคาต่ำ
- ใช้ประโยชน์ได้จำกัด ปลูกสร้างหรือขออนุญาตก่อสร้างลำบาก
ที่ดินไม่มีทางออก ขอกู้เงินได้ไหม
ได้ แต่ทางเลือกน้อยและเงื่อนไขแย่กว่าที่ดินปกติ ในทางปฏิบัติมี 3 แบบ
- ธนาคาร ส่วนใหญ่ไม่รับ หรือรับเฉพาะเมื่อมีภาระจำยอมหรือทางจำเป็นที่ชัดเจนแล้ว
- บริษัทสินเชื่อที่รับโฉนดเป็นหลักประกัน บางรายพิจารณาที่ดินตาบอด แต่ให้วงเงินต่ำและดอกเบี้ยสูง
- บุคคลหรือนายทุน รับจำนองหรือรับขายฝาก ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น และรู้สิทธิตามกฎหมายให้ครบ
ทำให้ที่ดินตาบอดกู้ได้ แก้ด้วยภาระจำยอมหรือทางจำเป็น
ก่อนหาสินเชื่อที่ดินตาบอด ให้พิจารณาแก้ปัญหาทางออกก่อน เพราะจะเปลี่ยนเงื่อนไขกู้ได้มาก
ภาระจำยอม (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387)
คือการที่เจ้าของที่ดินข้างเคียงยอมให้ใช้ที่ดินของเขาเป็นทางผ่าน ทำได้ 2 ทาง (Legardy)
- ตกลงกันแล้วไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน วิธีที่ธนาคารยอมรับมากที่สุด เพราะมีบันทึกในโฉนดชัดเจน
- ได้มาโดยอายุความ ใช้ทางต่อเนื่องโดยเปิดเผยเกิน 10 ปี แต่ต้องไปขอให้ศาลรับรองก่อนจึงจะนำไปจดทะเบียนได้
ทางจำเป็น (มาตรา 1349)
ถ้าที่ดินถูกล้อมจนไม่มีทางออกเลย เจ้าของมีสิทธิขอผ่านที่ดินข้างเคียงเท่าที่จำเป็นและเสียหายน้อยที่สุด แต่ต้องจ่ายค่าทดแทนให้เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้เป็นทาง ถ้าตกลงกันไม่ได้ ต้องฟ้องศาล (DDproperty)
ขั้นตอนที่แนะนำ คุยกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงก่อน ตกลงค่าตอบแทนเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วไปจดภาระจำยอมที่สำนักงานที่ดิน เมื่อโฉนดมีบันทึกทางผ่านแล้ว ให้ยื่นกู้ธนาคารใหม่ ถ้าตกลงไม่ได้ ปรึกษาทนายความหรือศูนย์ช่วยเหลือทางกฎหมาย
ที่ดินติดภาระผูกพัน กู้เงินได้ไหม
ภาระผูกพันบนโฉนดมีหลายแบบ แต่ละแบบกระทบการกู้ต่างกัน
| ภาระผูกพัน | กู้เพิ่มได้ไหม | ทางที่ทำได้ |
|---|---|---|
| ติดจำนองกับธนาคาร | ได้ แต่ต้องผ่านเจ้าหนี้เดิมหรือไถ่ถอนก่อน | ขอเพิ่มวงเงินจำนอง หรือรีไฟแนนซ์ |
| ติดจำนองกับบุคคล | ได้ยาก ธนาคารส่วนใหญ่ต้องการให้ไถ่ถอนก่อน | ให้เจ้าหนี้ใหม่ปิดหนี้เดิมแล้วจดจำนองใหม่ |
| ติดขายฝาก | ไม่ได้ เพราะกรรมสิทธิ์อยู่กับผู้ซื้อฝาก | ไถ่ถอนก่อน |
| ภาระจำยอมให้คนอื่นผ่าน | ได้ แต่ราคาประเมินอาจลด | ยื่นกู้ได้ตามปกติ |
| ถูกอายัดหรือมีคดี | ส่วนใหญ่ไม่ได้ | แก้คดีหรือถอนอายัดก่อน |
ที่ดินติดจำนองอยู่ ขอกู้เพิ่มได้ 3 ทาง
- ขอขึ้นเงินจำนองกับธนาคารเดิม ถ้าผ่อนดีและราคาประเมินสูงกว่ายอดหนี้ ธนาคารอาจเพิ่มวงเงินให้ เร็วและถูกที่สุด
- รีไฟแนนซ์ไปผู้ให้กู้ใหม่ที่ให้วงเงินสูงกว่า ผู้ให้กู้ใหม่ปิดหนี้เดิมแล้วจดจำนองใหม่ เงินส่วนเกินจ่ายให้คุณ แต่มีค่าจดจำนอง 1% และอาจมีค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด
- จดจำนองลำดับที่ 2 กฎหมายอนุญาตให้จำนองซ้อนได้ โดยเจ้าหนี้ลำดับหลังได้ชำระหนี้หลังเจ้าหนี้ลำดับแรก จึงแทบไม่มีธนาคารรับ ที่รับมักเป็นบุคคล ซึ่งเสี่ยงสูงสำหรับผู้กู้
โฉนดที่ดินตาบอด จำนองที่ไหน
ตรวจก่อนว่าเอกสารสิทธิ์จำนองได้
ศรีสวัสดิ์สรุปว่าเอกสารสิทธิ์ที่จดจำนองได้คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4 ครุฑแดง) และ น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว) ส่วน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. ต้องออกโฉนดก่อน ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายหรือจำนองกับเอกชนไม่ได้
ธนาคารรัฐและธนาคารพาณิชย์
ที่ดินปกติ ธนาคารให้ดอกเบี้ยต่ำสุด แต่ที่ดินตาบอดมักถูกปฏิเสธ ถ้าคุณเป็นเกษตรกรและใช้ที่ดินทำเกษตร ลองติดต่อธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) ซึ่งพิจารณาที่ดินเกษตรในพื้นที่ชนบทอยู่แล้ว เกณฑ์เรื่องทางเข้าออกให้สอบถามสาขาในพื้นที่
บริษัทสินเชื่อโฉนดที่ดิน
ผู้ให้บริการที่เป็นที่รู้จัก เช่น ศรีสวัสดิ์ และเมืองไทย แคปปิตอล พิจารณาเร็วกว่าธนาคาร แต่ต้องอ่านสัญญาให้ละเอียด เพราะสภาองค์กรของผู้บริโภคระบุว่าสินเชื่อที่ใช้โฉนดเป็นหลักประกันแบบไม่จดจำนองยังไม่มีหน่วยงานรัฐกำกับโดยตรง และเคยได้รับเรื่องร้องเรียน เช่น
- ไม่ได้รับสำเนาสัญญา
- ถูกบังคับซื้อประกันพ่วง
- ดอกเบี้ยประมาณ 2% ต่อเดือน
- ได้เงินจริงน้อยกว่าวงเงินที่ขอ
- ต้องต่อสัญญาทุก 12 เดือนพร้อมค่าธรรมเนียม
ก่อนเซ็น ให้ถามว่าจะ จดจำนองที่สำนักงานที่ดินหรือไม่ ขอสำเนาสัญญาทุกหน้า และคำนวณดอกเบี้ยเป็นต่อปีให้ชัด
บุคคลรับจำนองหรือรับขายฝาก
ถูกกฎหมายถ้าทำที่สำนักงานที่ดิน แต่ต้องรู้เพดานดอกเบี้ย
- จำนองกับบุคคล ดอกเบี้ยตามกฎหมายแพ่งไม่เกิน 15% ต่อปี
- ขายฝากที่ดินเกษตรหรือที่อยู่อาศัย ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก พ.ศ. 2562 ผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี ระยะไถ่ถอน 1 ถึง 10 ปี ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนเป็นหนังสือก่อนครบกำหนด 3 ถึง 6 เดือน และผู้ขายฝากยังอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินได้ตลอดสัญญา
ความเสี่ยงของขายฝาก กรรมสิทธิ์โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันที ถ้าไถ่ถอนไม่ทันตามกำหนด คุณเสียที่ดิน ถ้าผู้ซื้อฝากหลบหน้าช่วงใกล้ครบกำหนด ให้นำเงินไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลา
กู้เงินด่วน เอาโฉนดที่ดินค้ำประกัน ต้องระวังอะไร
- ทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่าฝากโฉนดไว้กับใครโดยไม่มีการจดทะเบียน
- อย่าเซ็นเอกสารเปล่าหรือหนังสือมอบอำนาจที่ไม่ได้กรอกข้อความ เป็นช่องทางที่มิจฉาชีพใช้โอนที่ดินไป
- อ่านว่าเป็นสัญญาจำนองหรือขายฝาก สองแบบนี้ต่างกันมาก จำนองกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ ขายฝากกรรมสิทธิ์โอนไปแล้ว
- คำนวณดอกเบี้ยเป็นต่อปี 2% ต่อเดือนเท่ากับ 24% ต่อปี เกินเพดาน 15% ของการจำนองกับบุคคล
- เช็กชื่อบริษัท ถ้าเป็นผู้ให้บริการสินเชื่อ ตรวจที่ BOT License Check
สินเชื่อโฉนดที่ดิน ไม่เช็คบูโร มีจริงไหม
ธนาคารและบริษัทสินเชื่อที่ได้รับอนุญาตส่วนใหญ่ตรวจเครดิตบูโร แต่เพราะมีที่ดินเป็นหลักประกัน บางรายอาจพิจารณาได้แม้ประวัติไม่ดี ส่วนนายทุนบุคคลมักไม่ตรวจบูโร แต่ชดเชยด้วยวงเงินต่ำและเงื่อนไขที่เสี่ยงกว่า ถ้าประวัติเสียเพราะหนี้ไม่เกิน 100,000 บาท ลองแก้ด้วยโครงการปิดหนี้ไว ไปต่อได้ก่อน จะเปิดทางกู้ในระบบได้ดีกว่า
ขั้นตอนหาสินเชื่อที่ดินตาบอดหรือที่ดินติดจำนอง
- เช็กโฉนดในแอป SmartLands ของกรมที่ดิน ดูรูปแปลง ตำแหน่ง ราคาประเมิน และว่าติดถนนหรือไม่ (กสิกรไทย)
- ขอคัดสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อดูภาระผูกพันทั้งหมดบนโฉนด
- ถ้าติดจำนอง ขอยอดหนี้คงเหลือจากเจ้าหนี้เดิม และถามเรื่องขึ้นเงินจำนองก่อน
- ถ้าเป็นที่ดินตาบอด คุยเรื่องภาระจำยอมกับเจ้าของที่ข้างเคียง ถ้าทำได้ จดทะเบียนก่อนยื่นกู้
- ยื่นกู้ธนาคารก่อน แล้วค่อยไปบริษัทสินเชื่อ ถ้าธนาคารปฏิเสธ
- เทียบข้อเสนออย่างน้อย 2 ราย ดูดอกเบี้ยต่อปี ค่าธรรมเนียม และว่าจดจำนองหรือไม่
- ใช้ขายฝากหรือนายทุนบุคคลเป็นทางสุดท้าย และทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
สรุป
สินเชื่อที่ดินตาบอดกู้กับธนาคารได้ยาก เพราะราคาประเมินต่ำและขายต่อลำบาก ทางที่ดีที่สุดคือแก้ปัญหาทางออกด้วยการจดภาระจำยอมหรือขอทางจำเป็นก่อน ที่ดินที่ติดจำนองให้เริ่มจากขอขึ้นเงินจำนองกับเจ้าหนี้เดิม หรือรีไฟแนนซ์ ส่วนบริษัทสินเชื่อโฉนดและนายทุนบุคคลเป็นทางเลือกที่เร็วแต่แพงกว่า ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและรู้เพดานดอกเบี้ย 15% ต่อปีของการจำนองกับบุคคลและขายฝาก
สิ่งที่ทำได้เลยวันนี้: เปิดแอป SmartLands ค้นแปลงที่ดินของคุณ ดูว่าติดทางสาธารณะหรือไม่และราคาประเมินเท่าไหร่ แล้วนำข้อมูลนี้ไปถามธนาคารที่คุณมีบัญชีอยู่ก่อนติดต่อผู้ให้กู้รายอื่น
ถามตอบ (FAQ)
โฉนดที่ดินตาบอด จำนองธนาคารได้ไหม
ส่วนใหญ่ธนาคารไม่รับ หรือให้วงเงินต่ำมาก ถ้าจดภาระจำยอมหรือได้ทางจำเป็นที่ชัดเจนแล้ว โอกาสอนุมัติจะสูงขึ้น ให้ยื่นพร้อมเอกสารภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว
ที่ดินติดจำนองธนาคาร เอาไปขายฝากได้ไหม
ในทางปฏิบัติทำไม่ได้ ถ้ายังไม่ไถ่ถอนจำนอง ผู้รับซื้อฝากส่วนใหญ่จะให้เงินไปปิดหนี้ธนาคารก่อนในวันเดียวกัน แล้วจึงจดขายฝาก ต้องคำนวณว่าเงินที่เหลือคุ้มกับความเสี่ยงหรือไม่
กู้เงินด่วน เอาโฉนดที่ดินค้ำประกัน ได้เงินเร็วแค่ไหน
บริษัทสินเชื่อโฉนดมักพิจารณาเร็วกว่าธนาคาร แต่ต้องมีการประเมินที่ดินและนัดจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ใช้เวลาหลายวันขึ้นไป ใครอ้างว่าได้เงินทันทีโดยไม่ไปสำนักงานที่ดิน ให้ระวังเป็นพิเศษ
ดอกเบี้ยรับจำนองของนายทุน คิดได้สูงสุดเท่าไหร่
การจำนองระหว่างบุคคล ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมายแพ่ง ขายฝากที่ดินเกษตรหรือที่อยู่อาศัยก็กำหนดเพดาน 15% ต่อปีเช่นกัน ถ้าถูกเรียกเกิน ปรึกษาทนายความหรือหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค
ขอทางจำเป็นใช้เวลานานไหม
ถ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียงยินยอม จดทะเบียนภาระจำยอมได้ภายในไม่กี่วัน ถ้าต้องฟ้องศาลขอทางจำเป็น อาจใช้เวลาหลายเดือนถึงหลายปี
ข้อมูลในบทความนี้ใช้เพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย เงื่อนไขสินเชื่อขึ้นกับการพิจารณาของผู้ให้กู้แต่ละราย กรณีมีข้อพิพาทเรื่องทางออกหรือสัญญา ควรปรึกษาทนายความ ผู้เขียนไม่ใช่ทนายความหรือที่ปรึกษาทางการเงิน
สินเชื่อที่ดินตาบอด, ที่ดินไม่มีทางออก ขอกู้เงินได้ไหม, โฉนดที่ดินตาบอด จำนองที่ไหน, สินเชื่อโฉนดที่ดิน ไม่เช็คบูโร, กู้เงินด่วน เอาโฉนดที่ดินค้ำประกัน, ที่ดินติดภาระผูกพัน กู้เงินได้ไหม, ที่ดินติดจำนอง, ภาระจำยอม, ทางจำเป็น มาตรา 1349, ขายฝาก 2562, SmartLands
Sources:
- NaYoo: ที่ดินตาบอดคืออะไร มีทางออกไหม
- Legardy: ภาระจำยอมและการขอเปิดทางจำเป็น
- DDproperty: ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็น มาตรา 1349
- ศรีสวัสดิ์: โฉนดแบบไหนนำไปจำนองได้
- ศรีสวัสดิ์: สินเชื่อบ้านและที่ดิน
- เมืองไทย แคปปิตอล: สินเชื่อโฉนดที่ดิน
- สภาองค์กรของผู้บริโภค: สินเชื่อที่ดินเป็นหลักประกันโดยไม่จดจำนอง
- ThaiPublica: ศรีสวัสดิ์แจง 8 ประเด็น
- The Prideperty: สรุป พ.ร.บ. ขายฝาก 2562
- SmartLands บน Google Play
- กสิกรไทย: ค้นหารูปแปลงที่ดินด้วย SmartLands และ LandsMaps
- ธ.ก.ส.
- BOT License Check
- ธปท.: โครงการปิดหนี้ไว ไปต่อได้
