Home » borrow money » มีเงินก้อน โปะบ้านหมดเลยดีไหม หรือแบ่งมาลงทุนดีกว่า

borrow money

มีเงินก้อน โปะบ้านหมดเลยดีไหม หรือแบ่งมาลงทุนดีกว่า

Bkklovehoro

November 8, 2026

4 Views

SaveSavedRemoved 0

มีเงินก้อนอยู่ในมือแต่ยังผ่อนบ้านอยู่ คำถามที่ตามมาคือควรเอาไปโปะบ้านหรือเอาไปลงทุน คำตอบขึ้นกับตัวเลขสองตัว คือดอกเบี้ยบ้านที่จ่ายจริง และผลตอบแทนหลังหักภาษีที่ลงทุนได้จริง บทความนี้คำนวณให้ดูทั้งสองทาง

คำตอบสั้น: การโปะบ้านเท่ากับได้ผลตอบแทนแน่นอนเท่ากับดอกเบี้ยบ้านที่ไม่ต้องจ่าย หลังพ้นโปรโมชัน 3 ปีแรก ดอกเบี้ยบ้านลอยตัวมักอยู่ที่ราว 5% ถึง 6% ถ้าลงทุนได้ผลตอบแทนหลังภาษีไม่เกินนี้ โปะบ้านคุ้มกว่า แต่ควรเก็บเงินสำรองไว้ก่อน สูตรโปะ 70% และลงทุน 30% ช่วยให้ได้ทั้งความแน่นอนและสภาพคล่อง

เปรียบเทียบผลตอบแทนลงทุน กับ ดอกเบี้ยบ้านลอยตัว

ดอกเบี้ย MRR ของธนาคารหลัก

• MRR คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี (Minimum Retail Rate) ตัวเลข ณ วันที่ 9 มีนาคม 2569 หลังการลดดอกเบี้ยนโยบายเหลือ 1.00%
• หลังพ้นโปรโมชัน 3 ปีแรก สินเชื่อบ้านมักคิด MRR ลบราว 0.75% ถึง 1.55% เช่น ออมสิน MRR ลบ 0.75% ไทยพาณิชย์ MRR ลบ 1.55% ดอกเบี้ยจริงจึงอยู่ราว 5% ถึง 6%

สูตรตัดสินใจ

• ผลตอบแทนจากการโปะ: เท่ากับอัตราดอกเบี้ยบ้าน เพราะทุกบาทที่ตัดเงินต้นได้ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรานั้นอีก
• ผลตอบแทนจากการลงทุน: ต้องใช้ตัวเลขหลังหักภาษีและค่าธรรมเนียม และต้องคิดเผื่อปีที่ขาดทุนด้วย
• กฎ: ถ้ามั่นใจไม่ได้ว่าจะลงทุนได้สูงกว่าดอกเบี้ยบ้านสุทธิต่อเนื่อง การโปะคือทางเลือกที่ดีกว่า

ดอกเบี้ยบ้านสุทธิหลังลดหย่อนภาษี

• ดอกเบี้ยบ้านที่จ่ายจริงลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี สำหรับบ้านที่ใช้อยู่อาศัยจริง 1 หลัง
• ผู้ที่อยู่ในฐานภาษี 20% และจ่ายดอกเบี้ยไม่ถึงเพดาน ดอกเบี้ย 5.5% จะมีต้นทุนสุทธิราว 4.4% หลังคิดภาษีที่ประหยัดได้
• ถ้าจ่ายดอกเบี้ยเกิน 100,000 บาทต่อปีอยู่แล้ว ดอกเบี้ยส่วนที่เกินไม่ได้สิทธิภาษี การโปะส่วนนี้จึงได้ผลตอบแทนเต็มอัตราดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยบ้านแพง โปะบ้านหมดเร็ว ประหยัดเงินกี่บาท

ตัวอย่างนี้สมมติเงินต้นคงเหลือ 2,000,000 บาท เหลือเวลาผ่อน 20 ปี ดอกเบี้ย 5.5% ต่อปีตลอดสัญญา ค่างวดเดือนละ 13,758 บาท และจ่ายค่างวดเท่าเดิมตลอด

โปะเงินก้อนครั้งเดียว

โปะเพิ่มทุกเดือน

• ตัวเลขคำนวณแบบลดต้นลดดอกรายเดือน สมมติดอกเบี้ยไม่เปลี่ยน ดอกเบี้ยลอยตัวจริงขึ้นลงได้
• โปะเดือนละ 2,000 บาทให้ผลใกล้เคียงกับการโปะก้อน 300,000 บาทในแง่เวลาที่หมด เหมาะกับคนที่ไม่มีเงินก้อน
• การโปะช่วงต้นสัญญาประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าช่วงท้าย เพราะเงินต้นที่ตัดได้ส่งผลต่อดอกเบี้ยทุกงวดที่เหลือ

กู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ย 5 ถึง 6% ควรเอาเงินเก็บไปทำอะไร

โปะ 300,000 บาท เทียบกับลงทุน 300,000 บาท

• ฝั่งโปะคือจ่ายค่างวดเดิมจนบ้านหมดใน 15 ปี 3 เดือน แล้วนำเงินค่างวดที่ไม่ต้องจ่ายแล้วไปลงทุนทุกเดือนจนครบ 20 ปี ในอัตราเดียวกัน
• สองทางใช้เงินออกจากกระเป๋าเท่ากัน จุดคุ้มทุนอยู่ที่ผลตอบแทนราว 5.5% เท่ากับดอกเบี้ยบ้าน
• ลงทุนได้ 7% ต่อเนื่อง 20 ปีจะชนะการโปะ แต่ต้องเป็นผลตอบแทนหลังภาษีและค่าธรรมเนียมทุกปี ไม่ใช่ตัวเลขปีที่ดีที่สุด

ผลตอบแทนที่หาได้จริงในปี 2569

• ที่พักเงินความเสี่ยงต่ำทุกตัวในตารางให้ผลตอบแทนต่ำกว่าดอกเบี้ยบ้าน 5% ถึง 6% อย่างชัดเจน
• หุ้นและกองทุนหุ้นอาจให้ผลตอบแทนสูงกว่าในบางช่วง แต่ไม่มีอะไรรับประกัน และต้องทนการขาดทุนระหว่างทางได้
• คนที่มีหนี้บ้านและต้องจ่ายค่างวดทุกเดือน การขาดทุนหนักในปีที่ตลาดตกอาจกระทบการเงินทั้งครอบครัว

ผ่อนบ้าน ลดต้นลดดอก เทคนิคโปะบ้านตัดเงินต้นให้หมดไว

แจ้งธนาคารให้ตัดเงินต้น

• สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่คิดดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือแบบลดต้นลดดอก เงินที่โปะเกินค่างวดจะช่วยลดดอกเบี้ยทันที
• สอบถามธนาคารว่าเงินส่วนเกินนำไปตัดเงินต้นทันทีหรือไม่ และต้องแจ้งความประสงค์อย่างไร
• เก็บใบเสร็จและตรวจยอดเงินต้นคงเหลือหลังโปะทุกครั้ง

เลือกระหว่างลดเวลาผ่อนกับลดค่างวด

• ลดเวลาผ่อน: จ่ายค่างวดเท่าเดิม ประหยัดดอกเบี้ยได้มากที่สุด ตามตัวอย่างในบทความนี้
• ลดค่างวด: เหมาะกับคนที่อยากเพิ่มเงินสดในแต่ละเดือน แต่ประหยัดดอกเบี้ยได้น้อยกว่า

ดูเงื่อนไขค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนด

• สัญญาสินเชื่อบ้านหลายแห่งเก็บค่าธรรมเนียมเมื่อปิดหนี้หรือรีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีแรก ตัวอย่างเช่น 3% ของเงินต้นที่ชำระก่อนกำหนด
• อ่านสัญญาว่าการโปะบางส่วนมีเงื่อนไขหรือค่าธรรมเนียมหรือไม่ แต่ละธนาคารไม่เหมือนกัน

ต่อสัญญาหลังพ้น 3 ปี

• หลังหมดโปรโมชัน ดอกเบี้ยมักกระโดดขึ้น การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมหรือรีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยได้อีกทาง
• คำนวณค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์เทียบดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ก่อนตัดสินใจ

มีเงินก้อน โปะบ้านหมดเลยดีไหม หรือแบ่งมาลงทุน

เงินสำรองต้องมาก่อน

• เก็บเงินสำรองฉุกเฉินไว้แยก รวมค่างวดบ้านหลายเดือน ก่อนนำเงินส่วนที่เหลือไปโปะหรือลงทุน
• เงินที่โปะไปแล้วดึงกลับมาใช้ไม่ได้ ถ้าตกงานหรือเจ็บป่วย การไม่มีเงินสดอาจทำให้ต้องกู้ดอกเบี้ยสูงกว่าเดิม

สูตรสายกลาง 70/30 กับเงิน 300,000 บาท

• เงินสะสมปีที่ 20 ของสูตร 70/30 อยู่ที่ราว 755,354 บาท ถ้าลงทุนได้ 3% และราว 981,077 บาท ถ้าลงทุนได้ 7%
• สูตรนี้ไม่ให้ผลดีที่สุดในทุกสถานการณ์ แต่ไม่แย่ที่สุดทั้งตอนตลาดดีและตลาดแย่ และยังมีเงิน 90,000 บาทที่ถอนได้ถ้าจำเป็น

เมื่อไหร่ควรเอนไปทางใดทางหนึ่ง

• เน้นโปะ: ดอกเบี้ยบ้านสูง ใกล้เกษียณ รายได้ไม่แน่นอน หรือไม่ถนัดดูแลพอร์ตลงทุน
• เน้นลงทุน: ยังอยู่ในช่วงดอกเบี้ยโปรโมชันต่ำ มีเวลาลงทุนยาว และรับการขาดทุนระหว่างทางได้
• สิทธิลดหย่อนภาษีจากการลงทุนบางประเภทอาจช่วยเพิ่มผลตอบแทนสุทธิของฝั่งลงทุน ควรคำนวณรวมด้วย

คำถามที่พบบ่อย

ช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรกควรโปะไหม

ถ้าดอกเบี้ยช่วงนั้นต่ำกว่าผลตอบแทนที่พักเงินได้แน่นอน อาจเก็บเงินไว้ก่อนแล้วโปะหลังดอกเบี้ยปรับขึ้น แต่ต้องเช็กค่าธรรมเนียมในสัญญาด้วย

โปะบ้านแล้วสิทธิลดหย่อนภาษีหายไหม

สิทธิลดหย่อนคิดจากดอกเบี้ยที่จ่ายจริง ถ้าโปะจนดอกเบี้ยต่อปีต่ำกว่า 100,000 บาท สิทธิลดหย่อนก็ลดตาม แต่เงินที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ยยังมากกว่าภาษีที่เสียสิทธิไป

โปะบ้านดีกว่าฝากเงินไหม

ในปี 2569 ดอกเบี้ยเงินฝากและกองทุนตลาดเงินต่ำกว่าดอกเบี้ยบ้านหลายเท่า เงินส่วนที่เกินเงินสำรองจึงได้ประโยชน์มากกว่าเมื่อนำไปโปะ

Bkklovehoro

อรุโณทัย แสงทอง บรรณาธิการเว็บไซต์ Bkklovehoro.com เริ่มต้นจากจุดที่ยากลำบากที่สุดจุดหนึ่งในชีวิต เมื่อต้องเผชิญกับวิกฤตหนี้สินรุมเร้าและการบริหารเงินที่ผิดพลาดจนเกือบเอาตัวไม่รอด ด้วยความมุ่งมั่นที่จะหาทางออก จึงใช้เวลาศึกษา ค้นคว้า และลงมือปฏิบัติจริงเพื่อเจรจาประนอมหนี้ ปรับโครงสร้างการเงิน และฟื้นฟูเครดิตบูโรด้วยตนเองจนกระทั่งหลุดพ้นจากวงจรหนี้ได้สำเร็จ จากบทเรียนราคาแพงในอดีตและประสบการณ์กว่า 10  ปี ควบคู่กับความรู้จากการศึกษาการเงินการลงทุน จนได้รวบรวมองค์ความรู้และเทคนิคภาคปฏิบัติที่ผ่านการลองผิดลองถูกมาถ่ายทอดผ่านเว็บไซต์ เพื่อเป็นเข็มทิศให้กับผู้คนที่กำลังเผชิญปัญหาเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการวางแผนปลดหนี้ การจัดสรรงบประมาณในยามวิกฤต ไปจนถึงการเริ่มต้นก้าวเข้าสู่โลกของการลงทุนจากเงินก้อนเล็กๆ

ติดต่องาน
Bkklovehoro@gmail.com
https://www.facebook.com/bkklovehoro
https://www.youtube.com/channel/Bkklovehoro
https://www.tiktok.com/@bkklovehoro