รีไฟแนนซ์บ้าน กับ Retention แบบไหนคุ้ม สูตรคำนวณค่าธรรมเนียมและจุดคุ้มทุน 2569

September 26, 2026

5 Views

SaveSavedRemoved 0

รีไฟแนนซ์บ้าน กับ Retention ต่างกันที่ค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ยที่ได้ การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) มีค่าใช้จ่ายต่ำหรือไม่มีเลย แต่มักได้ดอกเบี้ยลดลงไม่มาก ส่วนการย้ายไปธนาคารใหม่ (Refinance) ได้ดอกเบี้ยโปรโมชันต่ำกว่า แต่ต้องจ่ายค่าจดจำนอง 1% อากรแสตมป์ 0.05% และค่าประเมินหลักประกัน และถ้าย้ายก่อนครบ 3 ปี ยังต้องเสียค่าไถ่ถอนก่อนกำหนดอีกประมาณ 3% ของยอดหนี้

ยาวไป เลือกอ่าน

บทความนี้ให้สูตรคำนวณจุดคุ้มทุนที่ใช้ได้กับบ้านของคุณเอง พร้อมตัวอย่างวงเงิน 2 ล้านบาท 5 สถานการณ์ อ้างอิงอัตราค่าธรรมเนียมจากประกาศของธนาคารกรุงเทพ กรุงศรี ttb และ LH Bank ณ ปี 2569

เปรียบเทียบ Retention กับ Refinance บ้าน ต่างกันตรงไหน

หัวข้อ	Retention (ธนาคารเดิม)	Refinance (ธนาคารใหม่)
ค่าธรรมเนียม	ฟรี ถึงประมาณ 1% ถึง 2% ของยอดหนี้ ขึ้นกับธนาคาร	ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน อากรแสตมป์ รวมประมาณ 1.1% ถึง 1.2%
เอกสาร	บัตรประชาชน สัญญากู้เดิม ทะเบียนบ้าน	ชุดเต็มเหมือนกู้ใหม่
ตรวจเครดิตบูโร	ส่วนใหญ่ไม่ตรวจ	ตรวจ
ระยะเวลา	ประมาณ 1 ถึง 2 สัปดาห์	ประมาณ 1 ถึง 2 เดือน
ดอกเบี้ย	ลดลงปานกลาง	มักต่ำกว่า เพราะเป็นโปรลูกค้าใหม่
กู้เพิ่ม	ส่วนใหญ่ไม่ได้	ได้ ถ้าราคาประเมินพอ

เรื่องค่าธรรมเนียม Retention แหล่งข้อมูลให้ภาพต่างกัน KTC ระบุว่าโดยทั่วไปคิด 1% ถึง 2% ของยอดคงเหลือ ขณะที่ ttb และ LH Bank ระบุว่าแทบไม่มีค่าใช้จ่าย จึงต้องถามธนาคารของคุณให้ได้ตัวเลขเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตัดสินใจ

ค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์บ้าน ย้ายธนาคาร มีอะไรบ้าง

อ้างอิงคำถามที่พบบ่อยของธนาคารกรุงเทพ ซึ่งแยกค่าใช้จ่ายไว้ 3 ฝั่ง

จ่ายให้ธนาคารใหม่

ค่าประเมินหลักประกัน ขั้นต่ำ 3,000 บาท ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม (กรุงศรีระบุโดยทั่วไป 2,500 ถึง 3,000 บาท)
อากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุด 10,000 บาท
เบี้ยประกันอัคคีภัย และประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ถ้าธนาคารกำหนด

จ่ายให้ธนาคารเดิม

ค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด ถ้ารีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีแรก ธนาคารกรุงเทพคิด 3% ของยอดหนี้คงเหลือ กรุงศรีระบุว่าในตลาดโดยทั่วไปอยู่ที่ 2% ถึง 3% (กรุงศรี)

จ่ายให้สำนักงานที่ดิน

ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ สูงสุด 200,000 บาท (ห้องชุดไม่มีเพดาน)

ข้อควรรู้ มาตรการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ใช้เฉพาะการซื้อขายที่โอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนอง ไม่ครอบคลุมรีไฟแนนซ์ (ทุกที่) อย่างไรก็ตาม บางธนาคารมีโปรออกค่าจดจำนองและค่าประเมินให้ เช่น กรุงศรีระบุว่ามีโปรฟรีค่าประเมินและค่าจดจำนองสูงสุด 200,000 บาทตามเงื่อนไข

สูตรคำนวณความคุ้มค่า รีไฟแนนซ์บ้าน ใช้ได้กับทุกธนาคาร

สูตรที่ 1 ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์

ค่าใช้จ่ายรวม = (ยอดหนี้ x 1%) + (ยอดหนี้ x 0.05% ไม่เกิน 10,000) + ค่าประเมิน + ค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด (ถ้ามี) + ประกันที่ต้องทำเพิ่ม

สูตรที่ 2 ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือน (ประมาณ)

ดอกเบี้ยลดลงต่อเดือน = ยอดหนี้ x (ดอกเบี้ยเดิม ลบ ดอกเบี้ยใหม่) ÷ 12

สูตรที่ 3 จุดคุ้มทุน

จำนวนเดือนคืนทุน = ค่าใช้จ่ายรวม ÷ ดอกเบี้ยลดลงต่อเดือน

ถ้าจุดคุ้มทุนสั้นกว่าระยะเวลาโปรดอกเบี้ย (ส่วนใหญ่ 36 เดือน) มากๆ การรีไฟแนนซ์คุ้ม ถ้าใกล้หรือเกิน 36 เดือน ให้เลือก Retention

เวลาเทียบระหว่างรีไฟแนนซ์บ้าน กับ Retention ให้ใช้ส่วนต่างดอกเบี้ยระหว่างข้อเสนอของธนาคารใหม่กับข้อเสนอของธนาคารเดิม ไม่ใช่เทียบกับดอกเบี้ยปัจจุบัน

ตัวอย่างคำนวณ วงเงิน 2 ล้านบาท 5 สถานการณ์

สมมติยอดหนี้คงเหลือ 2,000,000 บาท ผ่อนต่ออีก 25 ปี ดอกเบี้ยลอยตัวปัจจุบัน 6.00% ต่อปี ธนาคารเดิมเสนอ Retention ที่ 4.50% ธนาคารใหม่เสนอรีไฟแนนซ์ที่ 2.80% (ใกล้เคียงดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีที่หลายธนาคารเสนอเมื่อต้นปี 2569 ตาม LuckProperty) ผมคำนวณดอกเบี้ยจริงรายเดือนตลอด 36 เดือนด้วยสูตรลดต้นลดดอก

สถานการณ์	ค่างวดต่อเดือน	ดอกเบี้ย 3 ปี	ค่าใช้จ่าย	ประหยัดสุทธิ 3 ปี
ไม่ทำอะไร (6.00%)	12,886 บาท	350,372 บาท	0 บาท	0 บาท
Retention ฟรีค่าธรรมเนียม (4.50%)	11,117 บาท	261,081 บาท	0 บาท	89,291 บาท
Retention มีค่าธรรมเนียม 1% (4.50%)	11,117 บาท	261,081 บาท	20,000 บาท	69,291 บาท
Refinance หลังครบ 3 ปี (2.80%)	9,277 บาท	161,039 บาท	24,210 บาท	165,123 บาท
Refinance ก่อนครบ 3 ปี ค่าปรับ 3% (2.80%)	9,277 บาท	161,039 บาท	84,210 บาท	105,123 บาท

ค่าใช้จ่าย Refinance 24,210 บาท มาจากค่าจดจำนอง 20,000 บาท อากรแสตมป์ 1,000 บาท และค่าประเมิน 3,000 บาทบวกภาษีมูลค่าเพิ่ม ถ้าธนาคารใหม่ออกค่าจดจำนองและค่าประเมินให้ ค่าใช้จ่ายจะเหลือประมาณ 1,000 บาท ประหยัดสุทธิเพิ่มเป็นประมาณ 188,000 บาท

จุดคุ้มทุนจากตัวอย่างนี้

Refinance เทียบกับไม่ทำอะไร ดอกเบี้ยลดลงเดือนแรกประมาณ 5,333 บาท คืนทุน 24,210 บาทในประมาณ 5 เดือน
Refinance เทียบกับ Retention ส่วนต่างดอกเบี้ยประมาณ 2,833 บาทต่อเดือน คืนทุนในประมาณ 9 เดือน
Refinance ก่อนครบ 3 ปี เทียบกับ Retention ค่าใช้จ่าย 84,210 บาท คืนทุนในประมาณ 30 เดือน เกือบเท่าระยะโปร จึงคุ้มน้อยมาก

ข้อสรุปคือ ถ้าครบ 3 ปีแล้วและส่วนต่างดอกเบี้ยระหว่างสองข้อเสนอเกิน 1% ต่อปี รีไฟแนนซ์มักคุ้มกว่า ถ้ายังไม่ครบ 3 ปี Retention ปลอดภัยกว่า

สิ่งที่ตารางนี้ยังไม่ได้รวม

ดอกเบี้ยหลังปีที่ 3 ของทั้งสองทาง ให้ดูส่วนต่างจาก MRR ในสัญญา เช่น MRR ลบ 1.5% กับ MRR ลบ 2% ต่างกันมากในระยะยาว
ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ที่บางธนาคารให้ทำเพื่อแลกดอกเบี้ยต่ำ
เงื่อนไขห้ามรีไฟแนนซ์ออกภายในกี่ปีหลังทำสัญญาใหม่

รีไฟแนนซ์บ้าน ครบ 3 ปี ที่ไหนดี

ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกของสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ณ มีนาคม 2569 ที่ LuckProperty รวบรวมไว้

ธนาคาร	ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี	เงื่อนไขเด่น
ธอส.	2.58% ถึง 2.72%	ต่ำสุดในกลุ่ม
กรุงศรี	2.75%	ฟรีค่าประเมิน
ttb	2.79%	ต้องรับเงินเดือนผ่าน ttb
กรุงไทย	2.79%	ผ่อนปีแรกเริ่ม 3,500 บาทต่อเดือน
LH Bank	2.95%	มีตัวเลือกประกัน MRTA หรือ MLTA
กสิกรไทย	2.95%	ต้องรับเงินเดือนผ่านกสิกรไทย
กรุงเทพ	3.05%	ลดเพิ่ม 0.5% เมื่อทำประกันสินเชื่อ
SCB	3.49% ถึง 3.74%	สูงสุดในกลุ่ม

ตัวเลขเปลี่ยนเกือบทุกเดือน ให้ใช้เป็นจุดตั้งต้น แล้วขอใบเสนอดอกเบี้ยจริงอย่างน้อย 2 แห่ง ดูรายละเอียดผลิตภัณฑ์ได้ เช่น สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านกรุงไทย และสินเชื่อบ้านสุขสันต์ ปี 2569 ของ ธอส.

ขอลดดอกเบี้ยบ้าน ธนาคารเดิม ให้ได้ผล ทำตามนี้

คำถามแนว ขอลดดอกเบี้ยบ้าน ธนาคารเดิม Pantip มักจบที่เรื่องเดียวกัน คือต้องมีข้อเสนอจากที่อื่นในมือ ขั้นตอนที่แนะนำคือ

เช็กวันครบ 3 ปีในสัญญา และดูว่าดอกเบี้ยหลังหมดโปรเป็น MRR ลบเท่าไหร่
ขอยอดหนี้คงเหลือ จากแอปหรือสาขา
ยื่นขอใบเสนอรีไฟแนนซ์ 2 ธนาคาร ล่วงหน้า 2 ถึง 3 เดือนก่อนครบ 3 ปี
เข้าไปคุยกับธนาคารเดิม แจ้งดอกเบี้ยที่ธนาคารใหม่เสนอ และถามว่าลดให้ได้เท่าไหร่
ขอเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษร ดอกเบี้ยแต่ละปี ค่าธรรมเนียม Retention และเงื่อนไขห้ามย้ายออก
ใส่ตัวเลขลงสูตรจุดคุ้มทุน แล้วเลือกทางที่ประหยัดสุทธิมากกว่า
ตั้งเตือนรอบถัดไป อีก 3 ปีข้างหน้า เพื่อทำซ้ำ

ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้ผ่อนมาแล้วระยะหนึ่งและไม่มีประวัติค้างชำระ เช่น LH Bank ระบุว่าต้องผ่อนมาแล้วอย่างน้อย 1 ปี และใช้เวลาพิจารณา 7 ถึง 14 วันทำการ

เมื่อไหร่ควรเลือก Retention เมื่อไหร่ควรย้ายแบงก์

เลือก Retention เมื่อ

ยังไม่ครบ 3 ปี
ยอดหนี้คงเหลือต่ำ เช่น ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์จะกินสัดส่วนสูง
ส่วนต่างดอกเบี้ยระหว่างข้อเสนอสองฝั่งน้อยกว่า 1% ต่อปี
ไม่อยากเตรียมเอกสารใหม่ หรือรายได้ปัจจุบันลดลงจนกู้ใหม่ยาก

เลือก Refinance เมื่อ

ครบ 3 ปีแล้ว ไม่มีค่าปรับ
ยอดหนี้ยังสูง ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายหลายเท่า
ธนาคารใหม่ออกค่าจดจำนองหรือค่าประเมินให้
ต้องการกู้เพิ่มเพื่อซ่อมบ้านหรือรวมหนี้

สรุป

การเลือกระหว่างรีไฟแนนซ์บ้าน กับ Retention ให้ตัดสินด้วยตัวเลข ไม่ใช่ความรู้สึก ใช้สูตรจุดคุ้มทุน คือค่าใช้จ่ายรวม ÷ ดอกเบี้ยที่ลดลงต่อเดือน ในตัวอย่างวงเงิน 2 ล้านบาท การรีไฟแนนซ์หลังครบ 3 ปีประหยัดสุทธิประมาณ 165,000 บาทใน 3 ปี เทียบกับ Retention ประมาณ 69,000 ถึง 89,000 บาท แต่ถ้ารีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปี ค่าปรับ 3% จะทำให้ส่วนต่างแคบลงมาก

สิ่งที่ทำได้เลยวันนี้: เปิดสัญญากู้บ้าน จดวันครบ 3 ปี ยอดหนี้คงเหลือ และดอกเบี้ยปัจจุบัน แล้วใส่ตัวเลขลงสูตรจุดคุ้มทุนในบทความนี้ ก่อนโทรนัดธนาคาร

ถามตอบ (FAQ)

ขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม เสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่
แต่ละธนาคารไม่เท่ากัน บางแห่งไม่คิด บางแห่งคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดหนี้ KTC ระบุว่าโดยทั่วไปอยู่ที่ 1% ถึง 2% ให้ขอตัวเลขจากธนาคารก่อนเซ็น

รีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปี คุ้มไหม
ส่วนใหญ่ไม่คุ้ม เพราะค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด 2% ถึง 3% ของยอดหนี้ ในตัวอย่าง 2 ล้านบาท ค่าปรับ 60,000 บาททำให้จุดคุ้มทุนเทียบกับ Retention ยืดไปประมาณ 30 เดือน

ค่าจดจำนอง 1% จ่ายเต็มจำนวนไหม มีเพดานหรือเปล่า
ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ มีเพดาน 200,000 บาทสำหรับบ้าน ส่วนห้องชุดไม่มีเพดาน ตามข้อมูลของธนาคารกรุงเทพ

Retention ตรวจเครดิตบูโรไหม
KTC ระบุว่าส่วนใหญ่ไม่ตรวจ แต่ธนาคารดูประวัติการผ่อนกับธนาคารเอง ถ้าเคยค้างชำระ โอกาสได้ดอกเบี้ยดีจะลดลง

ทำ Retention ได้กี่ครั้ง
ทำได้หลายครั้งจนกว่าจะผ่อนหมด โดยทั่วไปทำทุกครั้งที่โปรดอกเบี้ยหมด (ประมาณทุก 3 ปี) แต่ถ้ายอดหนี้เหลือน้อยมาก ธนาคารอาจไม่พิจารณา

ข้อมูลในบทความนี้ใช้เพื่อการศึกษา อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และโปรโมชันเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศของแต่ละธนาคาร การอนุมัติขึ้นกับการพิจารณาของธนาคาร ผู้เขียนไม่ใช่ที่ปรึกษาทางการเงิน

รีไฟแนนซ์บ้าน กับ Retention, ขอลดดอกเบี้ยบ้าน ธนาคารเดิม pantip, เปรียบเทียบ retention กับ refinance บ้าน, สูตรคำนวณ ความคุ้มค่า รีไฟแนนซ์บ้าน, ค่าธรรมเนียม รีไฟแนนซ์บ้าน ย้ายธนาคาร, รีไฟแนนซ์บ้าน ครบ 3 ปี ที่ไหนดี, ค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด, ค่าจดจำนอง 1%, จุดคุ้มทุนรีไฟแนนซ์, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569

Sources: