พ่อแม่หลายคนอยากส่งต่อที่ดินให้ลูกหลาน แต่ไม่แน่ใจว่าควรโอนตอนยังมีชีวิต หรือปล่อยให้เป็นมรดก เพราะค่าธรรมเนียม อากร และภาษีของสองทางนี้ต่างกันหลายเท่า การ วางแผนภาษีมรดก โอนที่ดินให้ลูก ตั้งแต่วันนี้จึงช่วยประหยัดเงินได้หลักหมื่นถึงหลักล้านบาท และลดโอกาสที่ลูกหลานจะมีปัญหากันภายหลัง บทความนี้สรุปอัตราค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน ภาษีการรับมรดก ภาษีจากการให้ เอกสาร และระยะเวลา พร้อมตัวอย่างคำนวณ ข้อมูล ณ เดือนกันยายน 2569
วางแผนภาษีมรดก โอนที่ดินให้ลูก มีกี่ทาง
3 ทางหลักในการส่งต่อที่ดิน
- ยกให้โดยเสน่หาตอนยังมีชีวิต: จดทะเบียนประเภท ให้ ที่สำนักงานที่ดิน ลูกได้กรรมสิทธิ์ทันที
- ทำพินัยกรรมยกให้: ที่ดินยังเป็นของพ่อแม่จนเสียชีวิต แล้วจึงโอนตามพินัยกรรม
- ไม่ทำอะไรเลย ปล่อยให้เป็นมรดกตามกฎหมาย: ทายาทโดยธรรมแบ่งกันตามลำดับที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนด
ตัวเลขสำคัญที่ต้องจำ
| รายการ | ตัวเลข |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอนมรดกหรือยกให้ ระหว่างพ่อแม่กับลูก | 0.5% ของราคาประเมิน |
| อากรแสตมป์กรณียกให้ลูก | 0.5% ของราคาประเมิน |
| อากรแสตมป์กรณีโอนมรดก | ยกเว้น |
| ภาษีเงินได้จากการรับให้จากพ่อแม่ | ยกเว้น 20 ล้านบาทแรกต่อปีภาษี ส่วนเกินเสีย 5% |
| ภาษีการรับมรดก | เฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาทต่อผู้รับ ลูกหลานหรือพ่อแม่เสีย 5% คนอื่นเสีย 10% คู่สมรสยกเว้น |
ราคาประเมินคือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ตรวจได้ที่เว็บไซต์ระบบค้นหาราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดก ให้ทายาทโดยธรรม 2569
กรณีโอนมรดกให้ลูก หลาน พ่อแม่ หรือคู่สมรส
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 0.5% ของราคาประเมิน
- ไม่เสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ไม่เสียอากรแสตมป์
- ค่าคำขอ ค่าประกาศ และค่าพยาน เล็กน้อยหลักสิบบาทต่อแปลง
กรณีโอนมรดกให้ญาติคนอื่นที่ไม่ใช่ผู้สืบสันดาน
เช่น พี่น้อง หลานที่เป็นลูกของพี่น้อง ค่าธรรมเนียมจะเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ยังได้รับยกเว้นภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะเหมือนการรับมรดกทั่วไป
มาตรการ 0.01% ใช้กับมรดกไม่ได้
มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ในปี 2569 ใช้กับการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ไม่ครอบคลุมการโอนมรดกหรือการยกให้
โอนที่ดินก่อนเสียชีวิต กับยกให้ตามพินัยกรรม แบบไหนประหยัดกว่า
ตัวอย่างเปรียบเทียบ (คำนวณเอง)
โอนให้ลูกชอบด้วยกฎหมาย 1 คน ไม่รวมค่าคำขอเล็กน้อย
| ราคาประเมินที่ดิน | ยกให้ตอนมีชีวิต | รับมรดกหรือตามพินัยกรรม |
|---|---|---|
| 5 ล้านบาท | 50,000 บาท (ค่าธรรมเนียม 25,000 และอากร 25,000) | 25,000 บาท |
| 30 ล้านบาท | 800,000 บาท (ค่าธรรมเนียม 150,000 อากร 150,000 ภาษีเงินได้ 5% ของส่วนเกิน 10 ล้าน 500,000) | 150,000 บาท |
| 150 ล้านบาท | ค่าธรรมเนียมและอากรรวม 1.5 ล้านบาท บวกภาษีเงินได้ 6.5 ล้านบาท หากยกให้ในปีเดียว | ค่าธรรมเนียม 750,000 บาท บวกภาษีการรับมรดก 5% ของส่วนเกิน 50 ล้าน 2.5 ล้านบาท |
ในแง่ตัวเลขล้วน ๆ การรับมรดกถูกกว่าการยกให้เสมอ เพราะไม่มีอากรแสตมป์ และไม่มีภาษีจนกว่ามรดกต่อคนเกิน 100 ล้านบาท
แต่ตัวเลขไม่ใช่ทุกอย่าง
| ประเด็น | ยกให้ตอนมีชีวิต | มรดกหรือพินัยกรรม |
|---|---|---|
| ค่าใช้จ่าย | สูงกว่า | ต่ำกว่า |
| ความแน่นอนว่าใครได้อะไร | แน่นอนทันที | ขึ้นกับพินัยกรรม อาจถูกโต้แย้ง |
| สิทธิของพ่อแม่หลังโอน | หมดสิทธิขาย จำนอง หรือจัดการ | ยังเป็นเจ้าของเต็มที่จนเสียชีวิต |
| ความเสี่ยงของพ่อแม่ | ลูกอาจขายหรือนำไปจำนองได้ | ต่ำ |
| ภาระของลูกหลาน | ไม่ต้องตั้งผู้จัดการมรดก | อาจต้องขอศาลตั้งผู้จัดการมรดก ใช้เวลาหลายเดือน |
| การเพิกถอน | ถอนคืนการให้ได้ยาก เฉพาะกรณีลูกประพฤติเนรคุณตามกฎหมาย | แก้ไขพินัยกรรมได้ตลอด |
ทางสายกลางที่หลายครอบครัวใช้
- ยกให้พร้อมจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน: โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูก แต่พ่อแม่จดสิทธิเก็บกินไว้ ยังอยู่อาศัยหรือเก็บค่าเช่าได้ตลอดชีวิต
- ทยอยยกให้ทีละปี: แบ่งการยกให้ไม่ให้เกิน 20 ล้านบาทต่อปีภาษี เพื่อไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ 5%
- ทำพินัยกรรมควบคู่: ที่ดินที่ยังไม่ยกให้ ให้ระบุผู้รับชัดเจนในพินัยกรรม พร้อมระบุผู้จัดการมรดก
อัตราภาษีการรับมรดก อสังหาริมทรัพย์ เกินกี่ล้านเสียภาษี
หลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก
- คิดจากมูลค่าสุทธิของมรดกที่ ผู้รับแต่ละคน ได้รับ ไม่ใช่มูลค่ามรดกทั้งกองของผู้ตาย
- ส่วนที่ไม่เกิน 100 ล้านบาท ได้รับยกเว้น
- ส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท เสีย 5% ถ้าผู้รับเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดาน และ 10% สำหรับผู้รับอื่น
- คู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสได้รับยกเว้นทั้งหมด
- ทรัพย์สินที่นับรวม เช่น อสังหาริมทรัพย์ หลักทรัพย์ เงินฝาก และยานพาหนะ
ยื่นแบบและชำระภาษี
ผู้รับมรดกที่ต้องเสียภาษียื่นแบบ ภ.ม.60 ต่อกรมสรรพากรภายใน 150 วันนับแต่วันที่ได้รับมรดก และขอผ่อนชำระได้ ถ้าไม่ยื่นแบบมีค่าปรับและเงินเพิ่มสูง
กระจายมรดกให้หลายคนช่วยลดภาษีได้อย่างไร
ถ้ามรดก 150 ล้านบาทตกแก่ลูกคนเดียว ต้องเสียภาษีการรับมรดกราว 2.5 ล้านบาท แต่ถ้าแบ่งให้ลูก 2 คน คนละ 75 ล้านบาท จะไม่มีใครต้องเสียภาษีการรับมรดก (คำนวณเอง)
กฎที่ป้องกันการเลี่ยงภาษี
การยกให้ตอนมีชีวิตไม่ได้เป็นช่องหลบภาษีมรดกแบบไม่มีต้นทุน เพราะผู้รับให้จากพ่อแม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปีภาษีต้องเสียภาษีเงินได้ 5% ของส่วนที่เกิน ระบบนี้ออกแบบมาคู่กับภาษีการรับมรดก
เอกสารโอนมรดกที่ดิน มีผู้จัดการมรดก ใช้เวลากี่วัน
กรณีมีผู้จัดการมรดกที่ศาลแต่งตั้ง
ขั้นตอน
- ยื่นคำร้องต่อศาลขอตั้งผู้จัดการมรดก ผ่านทนายความ หรือขอความช่วยเหลือจากสำนักงานคุ้มครองสิทธิและช่วยเหลือทางกฎหมายแก่ประชาชนของสำนักงานอัยการสูงสุด
- เมื่อได้คำสั่งศาลและคำสั่งถึงที่สุด ผู้จัดการมรดกนำเอกสารไปจดทะเบียนโอนที่ดินเข้าชื่อตนในฐานะผู้จัดการมรดก
- จากนั้นจดทะเบียนโอนให้ทายาทแต่ละคนตามพินัยกรรมหรือตามกฎหมาย
เอกสารที่ต้องใช้
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก และหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด
- ใบมรณบัตรของเจ้ามรดก
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จัดการมรดกและทายาท
- พินัยกรรม (ถ้ามี)
ระยะเวลา: ขั้นตอนที่ศาลมักใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือนขึ้นกับศาลและคดีมีผู้คัดค้านหรือไม่ ส่วนที่สำนักงานที่ดิน เมื่อมีคำสั่งศาลแล้ว โดยทั่วไปไม่ต้องประกาศ 30 วัน และจดทะเบียนได้ภายในวันเดียว
กรณีไม่มีผู้จัดการมรดก
ทายาทยื่นขอรับมรดกที่สำนักงานที่ดินโดยตรงได้ คู่มือประชาชนของกรมที่ดินระบุว่า
- ต้องประกาศ 30 วัน เพื่อเปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน
- ระยะเวลาดำเนินการรวมราว 47 วัน
- ทายาทคนอื่นต้องยินยอม หรือทำหนังสือสละสิทธิ หากมีผู้คัดค้าน เรื่องจะต้องไปที่ศาล
เอกสาร: โฉนดตัวจริง ใบมรณบัตร พินัยกรรม (ถ้ามี) บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทายาท หลักฐานความเป็นทายาท เช่น สูติบัตร ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนรับบุตรบุญธรรม
วิธีคำนวณภาษีโอนที่ดินมรดก กรมที่ดิน
สูตรพื้นฐาน
- โอนมรดกให้ลูกหลาน พ่อแม่ หรือคู่สมรส: ค่าธรรมเนียม = ราคาประเมิน × 0.5%
- โอนมรดกให้ญาติอื่น: ค่าธรรมเนียม = ราคาประเมิน × 2%
- ยกให้ลูกชอบด้วยกฎหมาย: ค่าธรรมเนียม 0.5% + อากร 0.5% + ภาษีเงินได้ 5% ของส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทในปีภาษีนั้น
- ภาษีการรับมรดก: (มูลค่าสุทธิที่ผู้รับแต่ละคนได้รับ ลบ 100 ล้านบาท) × 5% หรือ 10%
ขั้นตอนคำนวณด้วยตัวเอง
- ค้นราคาประเมินที่ดินจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ด้วยเลขโฉนด
- คูณด้วยอัตราตามประเภทการโอนด้านบน
- บวกค่าคำขอ ค่าพยาน ค่าประกาศ หลักสิบถึงหลักร้อยบาท
- โทรยืนยันกับสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ หรือสายด่วนกรมที่ดิน 02 141 5555 ก่อนเดินทาง
ระวังลูกบุญธรรมและลูกนอกสมรส
สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ 20 ล้านบาทแรกและการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะกรณียกให้ ใช้กับบุตรชอบด้วยกฎหมาย บุตรที่ไม่ได้จดทะเบียนรับรองอาจต้องเสียภาษีเงินได้แบบขั้นบันไดและภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามเงื่อนไข ควรจดทะเบียนรับรองบุตรให้เรียบร้อยก่อนวางแผน
เช็กลิสต์วางแผนมรดกที่ดินที่ทำได้ทันที
- ทำบัญชีทรัพย์สิน ระบุเลขโฉนด ที่ตั้ง ราคาประเมิน และภาระจำนอง
- เลือกวิธีส่งต่อรายแปลง แปลงที่ลูกจะใช้ทันทีอาจยกให้ แปลงที่พ่อแม่ยังอยู่อาศัยให้ใช้สิทธิเก็บกินหรือพินัยกรรม
- ทำพินัยกรรมให้ถูกแบบ เช่น แบบเขียนเองทั้งฉบับ แบบธรรมดาที่มีพยาน 2 คน หรือแบบเอกสารฝ่ายเมืองที่สำนักงานเขตหรืออำเภอ ซึ่งเก็บรักษาไว้ที่ราชการ ลดความเสี่ยงสูญหาย
- ระบุผู้จัดการมรดกในพินัยกรรม ช่วยลดข้อพิพาท
- กระจายผู้รับ หากทรัพย์สินรวมเกิน 100 ล้านบาท
- ทยอยยกให้ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปีภาษี หากเลือกยกให้ตอนมีชีวิต
- ปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญภาษี เมื่อทรัพย์สินมีมูลค่าสูงหรือครอบครัวมีความซับซ้อน
สรุป
การ วางแผนภาษีมรดก โอนที่ดินให้ลูก เริ่มจากรู้ว่าการรับมรดกเสียเพียงค่าธรรมเนียม 0.5% และไม่มีภาษีจนกว่ามรดกต่อคนเกิน 100 ล้านบาท ขณะที่การยกให้ตอนมีชีวิตเสียเพิ่มอีกอากร 0.5% และภาษีเงินได้ 5% ในส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี ตัวเลขจึงเอียงไปทางมรดก แต่การยกให้ก็มีข้อดีด้านความแน่นอนและลดภาระลูกหลานเรื่องผู้จัดการมรดก ครอบครัวส่วนใหญ่จึงใช้หลายวิธีร่วมกัน
สิ่งที่ทำได้เลยวันนี้: ค้นราคาประเมินที่ดินทุกแปลงจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งสองแบบด้วยสูตรข้างต้น แล้วนัดทำพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองที่สำนักงานเขตหรืออำเภอ พร้อมระบุผู้จัดการมรดกให้ชัดเจน
ถามตอบ (FAQ)
โอนที่ดินมรดกให้ลูก ต้องเสียค่าอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียม 0.5% ของราคาประเมิน และค่าคำขอเล็กน้อย ไม่เสียอากร ภาษีเงินได้ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้นลูกคนนั้นได้รับมรดกสุทธิเกิน 100 ล้านบาทจึงต้องเสียภาษีการรับมรดก 5% ของส่วนเกิน
ยกที่ดินให้หลานได้สิทธิเหมือนให้ลูกไหม
หลานเป็นผู้สืบสันดาน ค่าธรรมเนียมจึงเป็น 0.5% เหมือนลูก แต่สิทธิยกเว้นภาษีบางรายการผูกกับบุตรชอบด้วยกฎหมาย ควรสอบถามสำนักงานที่ดินให้ชัดก่อนจดทะเบียน
ไม่มีพินัยกรรม ที่ดินตกเป็นของใคร
ตกแก่ทายาทโดยธรรมตามลำดับในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยลูกเป็นลำดับแรก และคู่สมรสที่จดทะเบียนมีสิทธิร่วมด้วย
ต้องมีผู้จัดการมรดกทุกกรณีไหม
ไม่จำเป็น ทายาทยื่นขอรับมรดกที่สำนักงานที่ดินได้เอง แต่ต้องประกาศ 30 วัน และทายาทอื่นต้องยินยอม หากมีข้อพิพาทหรือทรัพย์สินหลายรายการ การตั้งผู้จัดการมรดกจะสะดวกกว่า
ยกที่ดินให้ลูกแล้ว ขอคืนได้ไหม
ถอนคืนได้ยากมาก ทำได้เฉพาะกรณีลูกประพฤติเนรคุณตามที่กฎหมายกำหนด จึงควรพิจารณาจดสิทธิเก็บกินไว้ก่อนโอน
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีอาจเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร หรือทนายความก่อนดำเนินการ
วางแผนภาษีมรดก โอนที่ดินให้ลูก, ค่าโอนที่ดินมรดก 2569, ภาษีการรับมรดก, โอนที่ดินให้ลูก, ยกให้โดยเสน่หา, พินัยกรรม, ผู้จัดการมรดก, สิทธิเก็บกิน, ราคาประเมินที่ดิน, กรมที่ดิน, ภาษีการให้ 20 ล้าน, โอนมรดกไม่มีผู้จัดการมรดก
Sources:
- กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร
- กรมที่ดิน คู่มือประชาชน จดทะเบียนโอนมรดกกรณีไม่มีผู้จัดการมรดก
- กรมที่ดิน จดทะเบียนโอนมรดกกรณีมีผู้จัดการมรดก
- กรมสรรพากร วิธีกรอกแบบ ภ.ม.60
- iTAX ภาษีการรับมรดก
- Bangkok Assets โอนที่ดินให้ลูกตอนมีชีวิตหรือมรดก
- แสนสิริ ค่าใช้จ่ายโอนบ้านให้ลูกปี 2569
- SCB ภาษีมรดกที่ดินคิดยังไง
- SCB ได้รับมรดกที่ดินต้องจัดการยังไง
- AP Thailand ภาษีมรดกคืออะไร
