รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ยังเป็นวิธีลดภาระผ่อนบ้านที่ได้ผลที่สุดสำหรับคนที่ผ่อนครบ 3 ปีแล้ว เพราะหลังหมดโปรโมชั่น ดอกเบี้ยของธนาคารเดิมมักขยับขึ้นไปอิงอัตรา MRR ซึ่งตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี บทความนี้เทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ปีที่ 1 ถึง 3 ของธนาคารออมสิน ธอส. ttb และธนาคารอื่นที่มีข้อมูลเปิดเผย คำนวณให้เห็นว่ายอดหนี้ 3 ล้านบาทประหยัดดอกเบี้ยได้จริงเท่าไร และบอกค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายตอนย้ายธนาคาร ข้อมูลดอกเบี้ยอ้างอิงจากหน้าโปรโมชั่นทางการของธนาคาร ณ เดือนกันยายน 2569 เพื่อให้คุณเลือกธนาคารและยื่นเรื่องได้เอง
รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร ควรทำตอนไหน
รีไฟแนนซ์ ต่างจากรีเทนชั่นอย่างไร
- รีไฟแนนซ์ (Refinance): ย้ายหนี้บ้านไปธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า ต้องประเมินราคาบ้านและจดจำนองใหม่
- รีเทนชั่น (Retention): ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ไม่ต้องย้ายธนาคาร ค่าใช้จ่ายน้อยกว่า แต่ดอกเบี้ยที่ได้มักสูงกว่ารีไฟแนนซ์
NaYoo แนะนำ ให้ขอข้อเสนอรีเทนชั่นจากธนาคารเดิมมาเทียบก่อนตัดสินใจย้ายทุกครั้ง
ช่วงเวลาที่เหมาะที่สุด
ผ่อนครบ 3 ปีตามสัญญา เพราะธนาคารส่วนใหญ่เก็บค่าปรับถ้าไถ่ถอนก่อนครบ 3 ปี ให้เปิดสัญญาเงินกู้ดูหัวข้อค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนด และเริ่มยื่นเรื่องกับธนาคารใหม่ล่วงหน้า 2 ถึง 3 เดือน
ใครรีไฟแนนซ์ได้
ธนาคารส่วนใหญ่ต้องการผู้กู้ที่ผ่อนดี ไม่มีประวัติค้างชำระ และมีรายได้สม่ำเสมอ ธอส. กำหนดให้มีประวัติผ่อนดีอย่างน้อย 24 เดือน ส่วนออมสินกำหนดให้ไม่มีหนี้ค้างชำระ
เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ดอกเบี้ยปีที่ 1 ถึง 3
ตารางเทียบจากหน้าโปรโมชั่นทางการ
| ธนาคาร | ปีที่ 1 | ปีที่ 2 | ปีที่ 3 | ปีต่อไป | หมดเขตยื่น |
|---|---|---|---|---|---|
| ออมสิน | 0.99% ถึง 1.49% | 3.33% ถึง 4.33% | 3.33% ถึง 4.33% | MRR ลบ 0.25% ถึง 0.75% | 15 ต.ค. 2569 |
| ธอส. (สุขสันต์ 2569) มีประกัน | 1.75% | 2.75% | MRR ลบ 2.495% | ปีที่ 3 ถึง 6 เท่าเดิม จากนั้นตามประเภทลูกค้า | 30 ธ.ค. 2569 |
| ธอส. ไม่มีประกัน | 2.25% | 3.25% | MRR ลบ 1.995% | ตามเงื่อนไขธนาคาร | 30 ธ.ค. 2569 |
| ttb | 1.90% คงที่ | อัตราคงที่ | อัตราคงที่ | ปีที่ 5 เป็นต้นไปอิง MRR | ตามประกาศ |
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ตัวเลขที่ควรใช้เทียบจริง
ดอกเบี้ยปีแรกต่ำมากไม่ได้แปลว่าคุ้มที่สุด ให้ดูค่าเฉลี่ย 3 ปีแรกเป็นหลัก
- ออมสิน: กรณีได้อัตราต่ำสุด (0.99% + 3.33% + 3.33%) หาร 3 เฉลี่ยประมาณ 2.55%
- ธอส. แบบมีประกัน: ถ้า MRR ของ ธอส. อยู่ราว 6.145% ปีที่ 3 จะเป็นประมาณ 3.65% เฉลี่ย 3 ปีประมาณ 2.72% (ตัวเลขจริงขึ้นกับ MRR ณ ตอนนั้น)
ค่าเฉลี่ยของธนาคารอื่นตามที่อนันดารวบรวมไว้
| ธนาคาร | ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก | จุดเด่น |
|---|---|---|
| ธอส. | 2.60% ถึง 2.67% | มีโครงการเฉพาะผู้กู้อายุ 50 ปีขึ้นไป |
| ออมสิน | 2.75% | ปีแรกต่ำสุด 0.99% |
| กรุงศรี | 2.75% | คงที่ 3 ปี กู้ได้ถึง 100% ของราคาประเมิน |
| ttb | 2.79% | คงที่ 3 ปี ฟรีค่าธรรมเนียมหลายรายการ |
| SCB | 3.49% ถึง 3.74% | เลือกไม่ทำประกันชีวิตได้ |
ตัวเลขจากแต่ละแหล่งอาจต่างกันตามเงื่อนไข เช่น ทำประกันหรือไม่ โอนบัญชีเงินเดือนมาหรือไม่ ให้ใช้ตารางนี้คัดตัวเลือก แล้วขอใบเสนอเงื่อนไขจริงจากธนาคาร
รายละเอียดแต่ละธนาคาร
รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ออมสิน
ธนาคารออมสิน เปิดรับยื่นกู้ระหว่างวันที่ 16 กรกฎาคม ถึง 15 ตุลาคม 2569 ต้องอนุมัติและทำสัญญาภายในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2569
- ดอกเบี้ยปีแรกเริ่ม 0.99% ค่างวดปีแรกเริ่มล้านละ 2,900 บาท
- อัตราข้างต้นสำหรับลูกค้าทั่วไปที่มีรายได้ประจำตั้งแต่ 20,000 บาท
- ช่วยค่าประเมินสูงสุด 5,000 บาท (วงเงินกู้ตั้งแต่ 1 ล้านบาท)
- ช่วยค่าจดจำนองสูงสุด 200,000 บาท ตามเงื่อนไข
- MRR ออมสิน 6.045% (ณ วันที่ 2 มีนาคม 2569)
เอกสาร: บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือรับรองเงินเดือน statement 6 เดือน สัญญาเงินกู้เดิม สัญญาจำนอง ประวัติการผ่อนชำระ และสำเนาโฉนด
รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ธอส.
สินเชื่อบ้านสุขสันต์ ปี 2569 ของ ธอส. รับยื่นกู้ตั้งแต่ 5 มกราคม ถึง 30 ธันวาคม 2569
- ต้องมีประวัติผ่อนดีกับสถาบันการเงินเดิมไม่น้อยกว่า 24 เดือน และไม่มีหนี้ค้าง
- ผ่อนได้ 3 ถึง 40 ปี อายุผู้กู้รวมระยะผ่อนไม่เกิน 70 ปี (ข้าราชการบางกลุ่ม 75 ปี)
- ข้อดีคือดอกเบี้ย MRR ลบ 2.495% ต่อเนื่องถึงปีที่ 6 ไม่กระโดดหลังปีที่ 3 ทันที
รีไฟแนนซ์บ้าน ttb
ttb ชูจุดขายดอกเบี้ยคงที่ ปีแรก 1.90% ปีที่ 2 ถึง 4 เป็นอัตราคงที่ ปีที่ 5 จึงเปลี่ยนเป็นอิง MRR พร้อมฟรีค่าประเมินและค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ขอวงเงินเพิ่มระหว่างรีไฟแนนซ์ได้
ธนาคารพาณิชย์อื่น กสิกร กรุงไทย SCB กรุงศรี
ธนาคารเหล่านี้มีโปรรีไฟแนนซ์เช่นกัน แต่เงื่อนไขปรับบ่อยและแยกตามกลุ่มลูกค้า ดูรายละเอียดล่าสุดที่หน้าทางการ
ลดค่างวดได้จริงเท่าไหร่ ตัวอย่างคำนวณ
สมมติฐาน
- ยอดหนี้คงเหลือ 3,000,000 บาท
- ระยะผ่อนคงเหลือ 25 ปี (300 งวด)
- ธนาคารเดิมหลังหมดโปร ดอกเบี้ย 5.50% ต่อปี
- ธนาคารใหม่ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.75% ต่อปี
ผลการคำนวณ 3 ปีแรก
| กรณี | ค่างวดต่อเดือน | ดอกเบี้ยที่จ่ายใน 3 ปี | หนี้คงเหลือหลัง 3 ปี |
|---|---|---|---|
| อยู่ธนาคารเดิม 5.50% | ประมาณ 18,423 บาท | ประมาณ 480,780 บาท | ประมาณ 2,817,565 บาท |
| รีไฟแนนซ์ 2.75% ลดค่างวด | ประมาณ 13,839 บาท | ประมาณ 237,179 บาท | ประมาณ 2,738,963 บาท |
| รีไฟแนนซ์ 2.75% ผ่อนเท่าเดิม | 18,423 บาท | ประมาณ 230,387 บาท | ประมาณ 2,567,172 บาท |
สรุปจากตัวเลข:
- ถ้าเลือกลดค่างวด จ่ายน้อยลงเดือนละประมาณ 4,584 บาท และดอกเบี้ย 3 ปีลดลงประมาณ 243,000 บาท
- ถ้าผ่อนเท่าเดิม เงินส่วนต่างจะไปตัดเงินต้น หนี้ลดลงเร็วกว่าอยู่ธนาคารเดิมประมาณ 250,000 บาท ภายใน 3 ปี
ตัวเลขนี้คำนวณแบบลดต้นลดดอกรายเดือน ใช้อัตราเฉลี่ยตลอด 3 ปีเพื่อให้เห็นภาพ ค่างวดจริงที่ธนาคารกำหนดอาจต่างออกไป
เคล็ดลับ ผ่อนเท่าเดิมคุ้มกว่า
ถ้ารายได้ไหว ให้ขอผ่อนเท่าเดิมหรือมากกว่าค่างวดขั้นต่ำ เงินส่วนต่างจะไปตัดเงินต้นทั้งหมด ทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้นหลายปี
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน ต้องเตรียมเท่าไร
| รายการ | อัตราโดยประมาณ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าประเมินราคาหลักประกัน | 2,000 ถึง 5,000 บาท | ออมสินช่วยสูงสุด 5,000 บาท ttb ฟรี |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ | หนี้ 3 ล้านบาท = 30,000 บาท บางธนาคารช่วยจ่าย |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.05% ของวงเงินกู้ | หนี้ 3 ล้านบาท = 1,500 บาท |
| เบี้ยประกันอัคคีภัย | ตามราคาประเมิน | ttb ฟรีค่าเบี้ย |
| ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินกู้ (MRTA) | ไม่บังคับ | ทำแล้วมักได้ดอกเบี้ยต่ำกว่า |
| ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด | ตามสัญญาเดิม | ส่วนใหญ่เก็บถ้ายังไม่ครบ 3 ปี |
จากตัวอย่างข้างต้น ค่าใช้จ่ายรวมประมาณ 35,000 ถึง 40,000 บาท แต่ประหยัดดอกเบี้ยได้กว่า 240,000 บาทใน 3 ปี จึงคุ้มชัดเจน ยิ่งได้ธนาคารที่ช่วยค่าจดจำนอง ยิ่งคุ้มขึ้น
ขั้นตอนรีไฟแนนซ์บ้าน ทำเองได้
- ขอใบแจ้งยอดหนี้คงเหลือ จากธนาคารเดิม และเช็คว่าผ่อนครบ 3 ปีหรือยัง
- ขอข้อเสนอรีเทนชั่น จากธนาคารเดิมเก็บไว้เทียบ
- ยื่นกู้ 2 ถึง 3 ธนาคาร เช่น ออมสิน ธอส. และธนาคารที่คุณมีบัญชีเงินเดือน
- เทียบดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี และค่าใช้จ่ายรวม เลือกข้อเสนอที่คุ้มที่สุด
- แจ้งธนาคารเดิมล่วงหน้า ตามที่สัญญากำหนด เพื่อนัดวันไถ่ถอน
- ทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ธนาคารใหม่จะจ่ายเงินปิดหนี้เดิมให้ในวันเดียวกัน
ก่อนยื่น เช็คเครดิตบูโรของตัวเองผ่านบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau: NCB) เพราะประวัติผ่อนเป็นเกณฑ์หลักในการอนุมัติ
สรุป รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ธนาคารไหนคุ้มสุด
สำหรับรีไฟแนนซ์บ้าน 2569 จากข้อมูลทางการที่เปิดเผย
- อยากได้ค่างวดปีแรกต่ำที่สุด: ออมสิน ปีแรกเริ่ม 0.99% แต่ต้องยื่นก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2569
- อยากให้ดอกเบี้ยไม่กระโดดหลังปีที่ 3: ธอส. สุขสันต์ 2569 ได้ MRR ลบ 2.495% ต่อเนื่องถึงปีที่ 6
- อยากได้อัตราคงที่ยาว: ttb คงที่ถึงปีที่ 4
ไม่มีธนาคารไหนคุ้มที่สุดสำหรับทุกคน ให้คำนวณจากยอดหนี้ อายุ และรายได้ของตัวเอง แล้วขอใบเสนอจริงมาเทียบ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ที่ไหนดี
ถ้าดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกจากข้อมูลที่เปิดเผย ออมสิน ธอส. กรุงศรี และ ttb อยู่ในกลุ่มต่ำสุดราว 2.5% ถึง 2.8% ควรยื่นอย่างน้อย 2 ถึง 3 ธนาคารแล้วเทียบข้อเสนอจริง
รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ธอส. มีเงื่อนไขอะไร
ต้องมีประวัติผ่อนดีกับสถาบันการเงินเดิมอย่างน้อย 24 เดือน ไม่มีหนี้ค้าง อายุรวมระยะผ่อนไม่เกิน 70 ปี ยื่นได้ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2569
รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ออมสิน หมดเขตเมื่อไร
โปรไตรมาส 3 รับยื่นถึงวันที่ 15 ตุลาคม 2569 และต้องทำสัญญาภายในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2569 หลังจากนั้นให้ติดตามโปรรอบถัดไปที่เว็บไซต์ออมสิน
ผ่อนบ้านไม่ถึง 3 ปี รีไฟแนนซ์ได้ไหม
ได้ แต่ธนาคารเดิมส่วนใหญ่เก็บค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ต้องคำนวณว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากกว่าค่าปรับหรือไม่
รีไฟแนนซ์แล้วขอเงินเพิ่มได้ไหม
หลายธนาคารให้ขอวงเงินเพิ่มได้ เช่น ttb และกรุงศรีที่ให้กู้ได้ถึง 100% ของราคาประเมิน แต่หนี้จะเพิ่มขึ้น ควรใช้เฉพาะเรื่องจำเป็น เช่น ซ่อมบ้าน
ต้องทำประกัน MRTA ไหม
ไม่บังคับ แต่หลายธนาคารให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าถ้าทำ เช่น ธอส. ปีแรก 1.75% ถ้าทำประกัน และ 2.25% ถ้าไม่ทำ ให้เทียบว่าส่วนลดดอกเบี้ยคุ้มกับเบี้ยประกันหรือไม่
รีไฟแนนซ์บ้าน Pantip แนะนำให้ทำรีเทนชั่นก่อน จริงไหม
ควรขอข้อเสนอรีเทนชั่นมาเทียบทุกครั้ง ถ้าส่วนต่างดอกเบี้ยไม่มาก รีเทนชั่นอาจคุ้มกว่า เพราะไม่ต้องเสียค่าจดจำนองใหม่
ข้อมูลดอกเบี้ยอ้างอิงจากหน้าโปรโมชั่นทางการของธนาคารและแหล่งรวบรวมข้อมูล ณ เดือนกันยายน 2569 ตัวอย่างการคำนวณเป็นการประมาณการเพื่อให้เห็นภาพ ดอกเบี้ยและค่างวดจริงขึ้นอยู่กับผลอนุมัติของธนาคาร บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินเฉพาะบุคคล
รีไฟแนนซ์บ้าน 2569, เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์บ้าน 2569, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ที่ไหนดี, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ธอส, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ออมสิน, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 กสิกร, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 กรุงไทย, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 ttb, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 Pantip, ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์เฉลี่ย 3 ปี, ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้าน, รีเทนชั่น ลดดอกเบี้ยบ้าน, สินเชื่อบ้านสุขสันต์ ธอส, ลดค่างวดบ้าน, MRR 2569
Sources:
