Home » investment » กองทุน Global REITs ลงทุน Data Center ตัวไหนดี เทียบกองอสังหาฯ โลก 2569
investment

กองทุน Global REITs ลงทุน Data Center ตัวไหนดี เทียบกองอสังหาฯ โลก 2569

Bkklovehoro Bkklovehoro
October 10, 2026
5 Views

ซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์โลก เน้นคลังสินค้าและดาต้าเซ็นเตอร์ คืออะไร

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust หรือ REIT) คือบริษัทหรือกองทรัสต์ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ รายได้หลักมาจากค่าเช่า Global REITs คือการลงทุนใน REIT หลายประเทศพร้อมกัน ซึ่งนักลงทุนไทยเข้าถึงได้ผ่านกองทุนรวมฟีดเดอร์ (Feeder Fund) ที่นำเงินไปลงในกองทุนหลักต่างประเทศอีกทอดหนึ่ง

ยาวไป เลือกอ่าน

อสังหาฯ ยุคใหม่ที่อยู่ในกองทุน Global REITs

ประเภท

ตัวอย่าง REIT ที่กองทุนไทยถือมาก

ปัจจัยหนุน

Data Center

Equinix, Digital Realty Trust

ความต้องการพื้นที่ประมวลผล AI และคลาวด์

คลังสินค้าและโลจิสติกส์

Prologis

การเติบโตของอีคอมเมิร์ซและการขนส่ง

เสาสัญญาณโทรคมนาคม

American Tower

การใช้ข้อมูลมือถือและเครือข่าย 5G

อสังหาฯ เพื่อสุขภาพ

Welltower

สังคมสูงวัยและบ้านพักผู้สูงอายุ

ศูนย์การค้า

Simon Property Group

การบริโภคและการท่องเที่ยว

ข้อสังเกตคือ Prologis และ Equinix ติดอันดับ 5 หลักทรัพย์แรกของกองทุนหลักทุกกองที่เปรียบเทียบในบทความนี้ แปลว่าแม้กองทุนจะไม่ได้ชื่อว่ากองทุน Data Center แต่ธีมคลังสินค้าและศูนย์ข้อมูลเป็นแกนสำคัญของกองทุนอสังหาฯ โลกยุคนี้อยู่แล้ว

ทำไม REIT ขึ้นลงตามดอกเบี้ย

REIT จ่ายผลตอบแทนส่วนใหญ่เป็นเงินปันผลจากค่าเช่า เมื่อดอกเบี้ยพันธบัตรสูงขึ้น นักลงทุนจะเรียกผลตอบแทนจาก REIT สูงขึ้นตาม ราคาจึงมักลดลง และ REIT ยังมีต้นทุนกู้ยืมสูงขึ้นด้วย Wealthy Thai ระบุว่ากลุ่มอสังหาฯ โลกปรับฐานหนักในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นตั้งแต่ปี 2565 และดัชนีหุ้นอสังหาฯ โลกของ MSCI ปรับขึ้นเพียง 2.27% ตั้งแต่ต้นปี 2569 ถึงวันที่ 25 กันยายน 2569

กองทุน Global REITs ลงทุน Data Center ตัวไหนดี เทียบ 4 กอง

กองทุน

บลจ.

กองทุนหลัก

ขอบเขต

ระดับความเสี่ยง

DAOL-USREIT

ดาโอ

Neuberger Berman US Real Estate Securities Fund

อสังหาฯ สหรัฐ

8

KT-PROPERTY-A

กรุงไทย

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund

อสังหาฯ ทั่วโลก

7

K-GPROP-A(A)

กสิกรไทย

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund

อสังหาฯ ทั่วโลก

7

SCBGPROP

ไทยพาณิชย์

BGF World Real Estate Securities

อสังหาฯ ทั่วโลก

7

สัดส่วน Data Center และคลังสินค้าในแต่ละกอง

กองทุน

Data Center

คลังสินค้า

5 หลักทรัพย์แรก

DAOL-USREIT

หมวด Data Centers 15.60%

หมวด Industrials 12.32%

Prologis 9.41%, Welltower 9.31%, Equinix 7.52%, American Tower 6.24%, Simon Property 5.52%

KT-PROPERTY-A และ K-GPROP-A(A)

Equinix 6.19% รวม Digital Realty 4.43% ประมาณ 10.6%

หมวด Industrials REITs 12.93%

Welltower 9.29%, Prologis 7.63%, Equinix 6.19%, Digital Realty 4.43%, Simon Property 4.34%

SCBGPROP

Equinix 4.83% รวม Digital Realty 4.48% ประมาณ 9.3%

Prologis 7.35%

Prologis 7.35%, Welltower 7.03%, Equinix 4.83%, Digital Realty 4.48%, American Healthcare REIT 3.83%

ข้อมูลกองทุนหลัก DAOL-USREIT และ SCBGPROP ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2569 ส่วน KT-PROPERTY-A และ K-GPROP-A(A) ณ วันที่ 31 สิงหาคม 2569 ตัวเลขสัดส่วน Data Center ของกองที่ไม่ได้แยกหมวด คำนวณจากผลรวมของ Equinix และ Digital Realty ในรายชื่อ 5 อันดับแรกเท่านั้น สัดส่วนจริงอาจสูงกว่านี้

อ่านตารางนี้อย่างไร

  • อยากได้ธีม Data Center และคลังสินค้าเข้มที่สุด DAOL-USREIT มีน้ำหนัก 2 หมวดนี้รวมกันเกือบ 28% แต่กระจุกในสหรัฐประเทศเดียว และระดับความเสี่ยงสูงกว่า
  • อยากกระจายหลายประเทศ KT-PROPERTY-A และ K-GPROP-A(A) ใช้กองทุนหลักเดียวกัน ลงทุนอเมริกาเหนือ 67.07% แปซิฟิก 12.77% ยุโรป 8.08% ญี่ปุ่น 7.13% และสหราชอาณาจักร 3.09% ความต่างอยู่ที่ค่าธรรมเนียม นโยบายค่าเงิน และช่องทางซื้อของแต่ละ บลจ.
  • อยากได้กองทุนหลักจากผู้จัดการรายใหญ่ SCBGPROP ใช้กองทุนหลักของ BlackRock ลงทุนสหรัฐ 65.98% ญี่ปุ่น 8.33% ออสเตรเลีย 6.03% ฮ่องกง 3.32% และสหราชอาณาจักร 3.31%

ก่อนตัดสินใจ ควรเปิด Fund Fact Sheet ของแต่ละกองเพื่อดูค่าใช้จ่ายรวมต่อปี นโยบายปันผล นโยบายป้องกันความเสี่ยงค่าเงิน และผลตอบแทนย้อนหลังล่าสุด

เปรียบเทียบผลตอบแทน กองทุน Global REITs สหรัฐฯ สิงคโปร์

ลักษณะ

REIT สหรัฐ

REIT สิงคโปร์

ขนาดตลาด

ใหญ่ที่สุดในโลก กองทุนอสังหาฯ โลกในไทยลงทุนในอเมริกาเหนือราว 66 ถึง 67%

ตลาดสำคัญของเอเชีย อยู่ในหมวดแปซิฟิกของกองทุนโลก

ประเภทอสังหาฯ เด่น

Data Center คลังสินค้า เสาสัญญาณ อสังหาฯ เพื่อสุขภาพ

ศูนย์การค้า สำนักงาน โรงแรม คลังสินค้าในภูมิภาค

จุดเด่น

มีบริษัทที่เป็นผู้นำธีมเทคโนโลยี เช่น Equinix

อัตราปันผลมักสูง และใกล้ไทยในแง่ภูมิภาค

ปัจจัยเสี่ยงหลัก

ดอกเบี้ยสหรัฐและค่าเงินดอลลาร์

ดอกเบี้ย ค่าเงินดอลลาร์สิงคโปร์ และเศรษฐกิจภูมิภาค

ผลตอบแทนย้อนหลังของแต่ละกองเปลี่ยนทุกวัน ควรดูจากหน้าข้อมูลกองทุนของ บลจ. หรือ Fund Fact Sheet ล่าสุด และเทียบในช่วงเวลาเดียวกันอย่างน้อย 3 ถึง 5 ปี เพราะกลุ่มนี้มีรอบขึ้นลงตามวงจรดอกเบี้ยชัดเจน

กองทุนรวมอสังหาต่างประเทศ จ่ายปันผลสม่ำเสมอ เสียภาษีไหม

ประเด็น

รายละเอียด

เงินปันผลจากกองทุนรวมไทย

ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% เลือกไม่นำไปรวมคำนวณภาษีปลายปีได้

กำไรจากการขายคืนหน่วยลงทุน

บุคคลธรรมดาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้

ชนิดสะสมมูลค่า

ไม่จ่ายปันผล เงินปันผลจากกองทุนหลักถูกนำไปลงทุนต่อ เหมาะกับคนถือยาว

ชนิดจ่ายปันผลหรือขายคืนอัตโนมัติ

เหมาะกับคนต้องการกระแสเงินสด แต่จำนวนเงินไม่แน่นอน ขึ้นกับผลการดำเนินงาน

แม้ REIT จะมีรายได้หลักจากค่าเช่า แต่กองทุนรวมที่ลงทุนใน REIT ต่างประเทศไม่ได้รับประกันการจ่ายปันผลสม่ำเสมอ ชื่อกองทุนที่ลงท้ายด้วย A เช่น KT-PROPERTY-A และ K-GPROP-A(A) เป็นชนิดสะสมมูลค่า ส่วนคนที่ต้องการรายได้ประจำควรเลือกชนิดหน่วยลงทุนที่มีนโยบายจ่ายปันผลหรือขายคืนอัตโนมัติ และตรวจประวัติการจ่ายย้อนหลัง

ความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน กองทุน REITs โลก มีประกันค่าเงินไหม

กองทุนรวมไม่มีประกันค่าเงินแบบรับประกันผล แต่บางกองมีนโยบายป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน (FX Hedging) ซึ่งแบ่งได้ 3 แบบ

นโยบาย

เมื่อบาทแข็งค่า

เมื่อบาทอ่อนค่า

ป้องกันเกือบเต็มจำนวน

ผลขาดทุนจากค่าเงินน้อย

ไม่ได้กำไรเพิ่มจากค่าเงิน

ป้องกันตามดุลยพินิจผู้จัดการ

ขึ้นกับสัดส่วนที่ป้องกันไว้ในช่วงนั้น

ขึ้นกับสัดส่วนที่ป้องกันไว้ในช่วงนั้น

ไม่ป้องกัน

ผลตอบแทนเป็นบาทลดลง

ผลตอบแทนเป็นบาทเพิ่มขึ้น

นโยบายนี้ระบุในหนังสือชี้ชวนส่วนสรุปข้อมูลสำคัญ (Fund Fact Sheet) ของแต่ละกอง และกองเดียวกันอาจมีหลายชนิดหน่วยลงทุนที่นโยบายค่าเงินต่างกัน การป้องกันความเสี่ยงมีต้นทุน ซึ่งสะท้อนในผลตอบแทนของกองทุน

ความเสี่ยงอื่นของกองทุน REIT ธีม Data Center

  • ดอกเบี้ย เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ราคา REIT ผันผวน แม้ธีมจะเติบโตดีก็ตาม
  • การลงทุนเกินความต้องการ ถ้าบริษัทเทคโนโลยีชะลอการลงทุนด้าน AI ความต้องการพื้นที่ Data Center ใหม่อาจลดลง
  • ต้นทุนพลังงาน Data Center ใช้ไฟฟ้ามาก ค่าไฟและข้อจำกัดด้านพลังงานกระทบกำไร
  • กระจุกตัวในสหรัฐ กองทุนโลกส่วนใหญ่ลงทุนในสหรัฐเกิน 60% ส่วน DAOL-USREIT ลงทุนในสหรัฐอย่างเดียว
  • กระจุกตัวในอุตสาหกรรม กองทุนอสังหาฯ ลงทุนในหมวดเดียวเป็นหลัก ระดับความเสี่ยง 7 ถึง 8 จึงสูงกว่ากองทุนหุ้นทั่วไป
  • สภาพคล่อง กองทุนต่างประเทศได้รับเงินค่าขายคืนช้ากว่ากองทุนในประเทศหลายวันทำการ

กระจายพอร์ตลงทุนอสังหาฯ ต่างประเทศ ด้วยเงิน 1,000 บาท

กองทุนอสังหาฯ ต่างประเทศหลายกองซื้อขั้นต่ำได้ตั้งแต่หลักบาทถึง 1,000 บาท เช่น เอกสารกองทุน PRINCIPAL GREITs ระบุมูลค่าขั้นต่ำของการซื้อ 1,000 บาท เงินก้อนเล็กจึงเริ่มได้ แต่คำถามสำคัญกว่าคือควรมีสัดส่วนเท่าไรในพอร์ต

ควรมีสัดส่วนเท่าไร

K WEALTH ของธนาคารกสิกรไทยแนะนำให้แบ่งเงินลงทุนใน REITs ประมาณ 10 ถึง 20% ของพอร์ต ส่วนที่เหลือควรเป็นสินทรัพย์หลัก เช่น กองทุนหุ้นโลกหรือกองทุนตราสารหนี้ตามระดับความเสี่ยงที่รับได้

เงินลงทุนรายเดือน

ตัวอย่างการจัดสรร

1,000 บาท

เริ่มที่กองทุนหุ้นโลกหรือดัชนีเป็นแกนหลักก่อน เมื่อเงินลงทุนเพิ่มค่อยเพิ่ม REIT

5,000 บาท

หุ้นโลก 4,000 บาท กองทุนอสังหาฯ โลก 1,000 บาท

10,000 บาท

หุ้นโลก 7,000 บาท กองทุนอสังหาฯ โลก 1,500 บาท ตราสารหนี้ 1,500 บาท

ตัวอย่างข้างต้นเป็นแนวคิดการจัดพอร์ตเพื่ออธิบาย ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะบุคคล

วิธีเลือกกองทุน Global REITs ใน 5 ขั้นตอน

  1. ดูสัดส่วนหมวดอสังหาฯ ถ้าต้องการธีม Data Center และคลังสินค้า ให้ดูหมวด Data Centers และ Industrials ใน Fund Fact Sheet
  2. ดูการกระจายประเทศ เลือกว่าจะเน้นสหรัฐอย่างเดียวหรือกระจายทั่วโลก
  3. เทียบค่าใช้จ่ายรวมต่อปี กองทุนที่ใช้กองทุนหลักเดียวกันอย่าง KT-PROPERTY-A และ K-GPROP-A(A) ควรเลือกกองที่ค่าใช้จ่ายต่ำกว่า
  4. เลือกนโยบายปันผลและค่าเงิน ให้ตรงกับเป้าหมาย
  5. ทยอยลงทุนรายเดือน เพื่อเฉลี่ยราคาในสินทรัพย์ที่ผันผวนตามดอกเบี้ย

คำถามที่พบบ่อย

มีกองทุนที่ลงทุน Data Center อย่างเดียวไหม

จากข้อมูลที่รวบรวมได้ ณ เดือนกันยายน 2569 กองทุนรวมในไทยที่ลงทุนอสังหาฯ โลกยังเป็นแบบกระจายหลายประเภท ถ้าต้องการธีม Data Center เข้มกว่านี้ อาจต้องดูกองทุนหุ้นธีมโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ซึ่งไม่ได้จำกัดเฉพาะ REIT และมีความเสี่ยงต่างกัน

กองทุน Global REITs ต่างจากกองทุนอสังหาฯ ไทยอย่างไร

กองทุนอสังหาฯ และ REIT ไทยส่วนใหญ่ลงทุนศูนย์การค้า สำนักงาน คลังสินค้า และโรงแรมในประเทศ แต่ยังมี Data Center ไม่มาก ส่วนกองทุนโลกเข้าถึง REIT ขนาดใหญ่อย่าง Equinix และ Prologis ได้ แลกกับความเสี่ยงค่าเงินและความผันผวนของตลาดต่างประเทศ

ช่วงไหนเหมาะซื้อ

ไม่มีใครจับจังหวะได้แม่นยำ แต่ REIT มักได้ประโยชน์ในช่วงดอกเบี้ยทรงตัวหรือลดลง การทยอยลงทุนรายเดือนช่วยลดความเสี่ยงจากการซื้อในจุดที่ไม่เหมาะ

ใช้ลดหย่อนภาษีได้ไหม

กองทุนทั่วไปที่ระบุในบทความไม่ใช่กองทุนลดหย่อนภาษี ถ้าต้องการลดหย่อน ต้องเลือกกองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ (Retirement Mutual Fund หรือ RMF) ที่มีนโยบายลงทุนอสังหาฯ ต่างประเทศ ซึ่งมีเงื่อนไขการถือครองตามกฎหมาย

เช็กลิสต์ก่อนซื้อกองทุน Global REITs

  1. ตรวจสัดส่วน Data Center และคลังสินค้าใน Fund Fact Sheet ล่าสุด
  2. เลือกระหว่างกองเน้นสหรัฐกับกองกระจายทั่วโลก
  3. เทียบค่าใช้จ่ายรวมต่อปีของกองที่ใช้กองทุนหลักเดียวกัน
  4. เลือกชนิดหน่วยลงทุนสะสมมูลค่าหรือจ่ายปันผลตามเป้าหมาย
  5. ตรวจนโยบายป้องกันความเสี่ยงค่าเงิน
  6. จำกัดสัดส่วนไม่เกิน 10 ถึง 20% ของพอร์ต
  7. ทยอยลงทุนและถืออย่างน้อย 5 ปี

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

คำเตือน

บทความนี้ให้ข้อมูลเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนเฉพาะบุคคล การลงทุนมีความเสี่ยง ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต สัดส่วนการลงทุนของกองทุนหลักเปลี่ยนแปลงได้ตามดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุน ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนตัดสินใจลงทุน

Global REITs, กองทุนอสังหาริมทรัพย์โลก, Data Center, คลังสินค้า, Equinix, Digital Realty, Prologis, DAOL-USREIT, K-GPROP, SCBGPROP, KT-PROPERTY

Related Articles