การซื้อบ้านมือสองหรือคอนโดมือสองเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาย่อมเยากว่าบ้านใหม่โครงการใหม่ ๆ อย่างไรก็ตาม แม้ราคาขายบ้านหรือคอนโดมือสองอาจถูกกว่า แต่ก็ยังมี “ค่าใช้จ่ายแฝง” อีกหลายประเภทที่ผู้ซื้อควรรับทราบ เพื่อเตรียมงบประมาณให้เพียงพอ บทความนี้จะสรุปรายละเอียดค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่มักเกิดขึ้นในการซื้อบ้านมือสองและคอนโดมือสองในปี 2568 ดังนี้
1. ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ค่าธรรมเนียมการโอน)
-
ค่าธรรมเนียมการโอน
- โดยปกติอัตราค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ประมาณ 2% ของราคาประเมินราชการ (ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงเสมอไป)
- ปกติผู้ซื้อและผู้ขายอาจเจรจาแบ่งกัน หรืออาจเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบฝ่ายเดียวก็ได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงก่อนโอน
-
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีขายทรัพย์สินก่อนถือครองครบเกณฑ์)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะมักอยู่ที่ 3.3% (คำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เลือกฐานสูงกว่า)
- หากผู้ขายถือครองบ้านหรือคอนโดเกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด (โดยทั่วไป 5 ปี) หรือเป็นชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป อาจได้รับยกเว้นภาษีส่วนนี้
-
อากรแสตมป์
- ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีการเสียอากรแสตมป์แทน โดยทั่วไปอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ฐานสูงกว่า)
- ในทางปฏิบัติ อาจเกิดการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ
-
ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ของผู้ขาย)
- ปกติเป็นภาษีที่ผู้ขายต้องชำระ โดยคิดตามเกณฑ์อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และคำนวณจากจำนวนปีที่ถือครองบ้านหรือคอนโด ยิ่งถือครองนานยิ่งมีค่าลดหย่อนมาก
หมายเหตุ: สำหรับบ้านมือสองหรือคอนโดมือสองที่ถือครองมานาน ผู้ขายอาจเสียภาษีน้อยลง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไขเกี่ยวกับค่าโอนภาษีต่าง ๆ ให้ครบถ้วนก่อนทำสัญญา
2. ค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย)
- หากผู้ซื้อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารและต้องจดจำนองบ้านหรือคอนโด อัตราค่าจดจำนองจะอยู่ที่ประมาณ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง (ส่วนใหญ่เป็นวงเงินกู้จริง)
- ตัวอย่างเช่น หากกู้ 2 ล้านบาท อาจต้องเสียค่าจดจำนอง 20,000 บาท
- ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้
3. ค่าใช้จ่ายในการประเมินหลักประกัน (กรณีขอสินเชื่อ)
- ธนาคารส่วนใหญ่จะให้บริษัทหรือผู้ประเมินคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์ไปประเมินบ้านหรือคอนโดก่อนอนุมัติสินเชื่อ
- ค่าประเมินโดยทั่วไปจะอยู่ราว 2,000 – 5,000 บาท หรืออาจมากกว่านี้ ขึ้นอยู่กับธนาคารและมูลค่าทรัพย์สิน
- บางธนาคารอาจมีโปรโมชั่นฟรีค่าประเมินในบางช่วง ควรตรวจสอบเงื่อนไขกับธนาคาร
4. ค่ามัดจำและเงินดาวน์
-
ค่ามัดจำ
- ก่อนทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ ผู้ขายมักเรียกเก็บ “เงินมัดจำ” จากผู้ซื้อ เพื่อยืนยันการซื้อขาย
- จำนวนเงินมัดจำตามตกลงกัน (เช่น 10,000 – 50,000 บาท หรืออาจมากกว่านี้ ขึ้นอยู่กับราคาบ้าน)
-
เงินดาวน์ (Down Payment)
- หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อบ้าน มักต้องวางเงินดาวน์ก่อน โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 5 – 20% ของราคาบ้านหรือคอนโด ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขธนาคารและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ
- เงินดาวน์นี้มักจ่ายก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน
5. ค่านายหน้า (กรณีใช้บริการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์)
- หากผู้ซื้อหาบ้านผ่านนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไป “ผู้ขาย” จะเป็นผู้รับผิดชอบค่านายหน้า ซึ่งมักคิดเป็นประมาณ 3% ของราคาซื้อขาย
- อย่างไรก็ตาม บางกรณีอาจมีการตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมนี้กัน หรือให้ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนทำสัญญา
6. ค่าส่วนกลางและกองทุนส่วนกลาง (ในกรณีคอนโดมือสอง)
-
ค่าส่วนกลาง (Common Area Fee)
- เจ้าของห้องชุดต้องชำระค่าส่วนกลางรายเดือนหรือรายปี เพื่อใช้ดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฯลฯ
- ก่อนซื้อควรเช็กยอดค้างชำระค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบหากยังมีค้างอยู่
-
ค่ากองทุน (Sinking Fund)
- เป็นกองทุนระยะยาวสำหรับซ่อมแซมปรับปรุงส่วนกลางในอนาคต บางโครงการเรียกเก็บครั้งเดียวเมื่อซื้อห้องชุด บางโครงการก็เรียกเป็นงวด ผู้ซื้อควรสอบถามยอดคงค้างก่อนตัดสินใจ
7. ค่าใช้จ่ายในการตรวจเช็กสภาพบ้านหรือคอนโด (Home Inspection)
- สำหรับบ้านมือสองหรือคอนโดมือสอง ผู้ซื้อบางรายอาจจ้างผู้เชี่ยวชาญมาตรวจเช็กโครงสร้าง สาธารณูปโภค เครื่องปรับอากาศ ระบบไฟฟ้า ประปา ฯลฯ เพื่อตรวจสอบว่ามีจุดไหนต้องซ่อมแซมหรือไม่
- ค่าตรวจสอบอาจขึ้นอยู่กับผู้ให้บริการ ซึ่งโดยทั่วไปอาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่หลักพันจนถึงหลักหมื่นบาท แล้วแต่ขนาดและรายละเอียดของที่พักอาศัย
8. ค่าตกแต่ง ซ่อมแซม และปรับปรุง
- บ้านหรือคอนโดมือสองอาจมีการชำรุดเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน ซึ่งผู้ซื้อจำเป็นต้องเตรียมงบประมาณสำหรับค่าตกแต่งหรือค่าซ่อมแซมเพิ่มเติม
- ค่าตกแต่งบางส่วน เช่น ทาสี เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ปูกระเบื้องใหม่ ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์บิลต์อิน ฯลฯ ควรประเมินประมาณการให้ครอบคลุมก่อนซื้อ
9. ค่าประกันอัคคีภัยและประกันที่อยู่อาศัย (กรณีขอสินเชื่อ)
- หากซื้อบ้านหรือคอนโดโดยกู้ธนาคาร ธนาคารมักกำหนดให้ทำประกันอัคคีภัยพื้นฐานตามวงเงินกู้
- ผู้ซื้อสามารถพิจารณาทำประกันที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่ครอบคลุมความเสียหายในกรณีต่าง ๆ ได้ด้วย ซึ่งจะมีค่าเบี้ยประกันรายปี
สรุป
การซื้อบ้านมือสองหรือคอนโดมือสองในปี 2568 มีจุดเด่นคือ “ราคา” ที่อาจถูกกว่า แต่ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนั้นควรคำนึงถึงอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ภาษีต่าง ๆ ค่าประเมิน ค่าตรวจเช็กสภาพ ไปจนถึงค่าตกแต่งซ่อมแซมภายใน ซึ่งสามารถรวมกันเป็นเงินก้อนใหญ่ได้
คำแนะนำ
- ตรวจสอบเอกสาร: ตรวจสอบเอกสารสิทธิ (โฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) ให้แน่ใจว่าสามารถโอนได้ถูกต้อง
- เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย: หากต้องกู้ธนาคาร ควรเปรียบเทียบโปรโมชั่นและอัตราดอกเบี้ยจากหลายสถาบันเพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด
- วางแผนงบประมาณ: จัดทำแผนการเงินล่วงหน้า เผื่องบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกินคาด
- สอบถามผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่มั่นใจ ควรปรึกษาตัวแทนอสังหาฯ หรือนักกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อความปลอดภัยในการทำสัญญาซื้อขาย
สุดท้ายแล้ว การเตรียมความพร้อมด้านข้อมูล และการวางแผนการเงินอย่างรอบคอบเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้การซื้อบ้านมือสองหรือคอนโดมือสองในปี 2568 เป็นไปอย่างราบรื่น มีคุณภาพชีวิตที่ดีตามที่ตั้งใจไว้โดยไม่กระทบงบประมาณจนเกินจำเป็น
