Home » investment » วิเคราะห์หุ้น AP 2569 อสังหาฯ ปันผลสูง

investment

วิเคราะห์หุ้น AP 2569 อสังหาฯ ปันผลสูง

Bkklovehoro

October 31, 2026

6 Views

SaveSavedRemoved 0

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ยังเจอปัญหาคนกู้บ้านไม่ผ่าน แต่ AP ยังทำกำไรเติบโตได้ในครึ่งปีแรก และราคาหุ้นที่ต่ำทำให้อัตราปันผลสูงเกิน 6% บทความนี้แกะตัวเลขถึงไตรมาส 2/2569 เพื่อดูว่าแบ็กล็อก หนี้สิน และความเสี่ยงจากสินเชื่อบ้านส่งผลต่อกำไรและปันผลอย่างไร

คำตอบสั้น: ที่ราคา 7.75 บาท ปันผลปี 2568 ที่ 0.52 บาทคิดเป็นอัตราปันผลราว 6.7% และบริษัทจ่ายเพียงราว 38% ของกำไร ปันผลจึงมีกำไรรองรับมาก หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนอยู่ที่ราว 0.72 เท่า ส่วนแบ็กล็อกราว 38,000 ถึง 43,000 ล้านบาทเท่ากับรายได้ประมาณ 1 ปี แต่ครึ่งหนึ่งเป็นคอนโดที่ทยอยโอนถึงปี 2572 กำไรบ้านแนวราบซึ่งเป็นรายได้หลักจึงยังต้องพึ่งยอดขายใหม่และการอนุมัติสินเชื่อในแต่ละปี

หุ้น AP Thailand น่าซื้อไหม ดอกเบี้ยลดได้ประโยชน์ยังไง

ผลประกอบการล่าสุด

• รายได้รวมครึ่งแรก 2569 ที่นับรวมโครงการร่วมทุน 100% อยู่ที่ 22,431 ล้านบาท เพิ่ม 7.1% ส่วนรายได้ในงบการเงินรวมอยู่ที่ 20,324 ล้านบาท
• รายได้บ้านแนวราบครึ่งแรกอยู่ที่ 18,002 ล้านบาท เพิ่ม 8.5% คิดเป็นราว 80% ของรายได้รวม
• อัตรากำไรขั้นต้นไตรมาส 1/2569 อยู่ที่ 29.6% และไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 30.9% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปี 2568 ที่ 31.9% จากการจัดโปรโมชันราคา
• ยอดขาย 7 เดือนแรกอยู่ที่ 27,974 ล้านบาท คิดเป็น 57% ของเป้าหมายทั้งปี 49,000 ล้านบาท

คาดการณ์ครึ่งปีหลัง

• บริษัทยังไม่ได้ประกาศงบไตรมาส 3/2569 ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2569
• บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) คาดกำไรปกติครึ่งปีหลัง 2569 ที่ 2,659 ล้านบาท เพิ่ม 35.2% จากครึ่งปีแรก และเพิ่ม 8.7% จากปีก่อน จากการเริ่มโอนคอนโดใหม่และอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น
• บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี คาดกำไรทั้งปี 2569 ราว 4,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นราว 5%
• บริษัทเพิ่มแผนเปิดโครงการใหม่ปี 2569 เป็น 46 โครงการ มูลค่า 56,000 ล้านบาท โดย 31 โครงการอยู่ในครึ่งปีหลัง

ดอกเบี้ยลดช่วย AP อย่างไร

• ฝั่งผู้ซื้อ: ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ลดลงทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนต่ำลง ผู้ซื้อจึงผ่านเกณฑ์ภาระหนี้ต่อรายได้ง่ายขึ้น ซึ่งช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ
• ฝั่งบริษัท: AP มีหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยราว 33,529 ล้านบาท ทุก 0.25% ที่ต้นทุนการกู้ลดลง จะลดดอกเบี้ยจ่ายได้ราว 84 ล้านบาทต่อปีก่อนภาษี เมื่อหนี้เดิมครบกำหนดและออกหุ้นกู้ใหม่ที่ดอกเบี้ยต่ำกว่า
• ผลด้านต้นทุนการกู้เทียบกับกำไรราว 4,500 ล้านบาทต่อปีจึงไม่มาก ประโยชน์หลักของดอกเบี้ยลดจึงอยู่ที่ฝั่งผู้ซื้อมากกว่า
• ดอกเบี้ยที่ลดลงไม่ได้แก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ซึ่งเป็นสาเหตุหลักของการปฏิเสธสินเชื่อ

มูลค่าหุ้น

• ราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าตามบัญชีเกือบครึ่งหนึ่ง สะท้อนว่าตลาดกังวลกับทั้งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เฉพาะ AP
• สินทรัพย์หลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์คือที่ดินและสินค้าคงเหลือ มูลค่าตามบัญชีจะสะท้อนมูลค่าจริงได้ก็ต่อเมื่อขายได้ในราคาที่ตั้งไว้

ยอดโอนโครงการ AP ปี 2569 แบ็กล็อกเหลือเท่าไหร่

แบ็กล็อกคืออะไร

• แบ็กล็อก (Backlog) คือยอดขายที่ลูกค้าจองหรือทำสัญญาแล้ว แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ บริษัทจะรับรู้เป็นรายได้เมื่อโอนแล้วเท่านั้น
• แบ็กล็อกจะกลายเป็นรายได้จริงก็ต่อเมื่อลูกค้ากู้ผ่าน แบ็กล็อกจึงเสี่ยงต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อโดยตรง

แบ็กล็อกของ AP

• ตัวเลขทั้งสองมาจากบทวิเคราะห์ของ InnovestX เมื่อเดือนกุมภาพันธ์และเมษายน 2569
• บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) ระบุเมื่อเดือนตุลาคม 2569 ว่าแบ็กล็อกบ้านแนวราบอยู่ในระดับสูงสุดเท่าที่เคยมี แต่ไม่ได้ให้ตัวเลข
• บริษัทไม่ได้เปิดเผยตัวเลขแบ็กล็อกสิ้นไตรมาส 2/2569 ในข่าวผลประกอบการ

แบ็กล็อกจะทยอยโอนเมื่อไหร่

• บ้านแนวราบ: แบ็กล็อกกว่า 16,000 ล้านบาทคาดว่าจะโอนหมดในปี 2569 เพราะบ้านแนวราบใช้เวลาก่อสร้างสั้น
• คอนโด: แบ็กล็อกทยอยโอนไปจนถึงปี 2572 ตามกำหนดสร้างเสร็จของแต่ละโครงการ
• InnovestX คาดเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ว่าแบ็กล็อกราว 30,000 ล้านบาทจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569 ส่วนใหญ่ในครึ่งปีหลัง

แบ็กล็อกพยุงกำไรได้กี่ปี

• แบ็กล็อกทั้งหมดมีมูลค่าใกล้เคียงรายได้ 1 ปี แต่ไม่ได้หมายความว่าพยุงกำไรได้หลายปี เพราะส่วนบ้านแนวราบจะหมดไปภายในปีนี้
• ส่วนคอนโดที่เหลือกระจายไปหลายปีจนถึง 2572 จึงช่วยเป็นฐานรายได้บางส่วนในปีถัดไป แต่ไม่พอที่จะรักษากำไรระดับปัจจุบันได้เอง
• กำไรปี 2570 จึงขึ้นกับยอดขายบ้านแนวราบใหม่ที่ต้องหาได้ในแต่ละปี และอัตราการอนุมัติสินเชื่อของลูกค้า

แบ็กล็อกกับเงินปันผล

• ปันผลปี 2568 ที่ 0.52 บาทต่อหุ้น ใช้เงินราว 1,636 ล้านบาท เท่ากับราว 38% ของกำไรปี 2568
• หากกำไรลดลงในอนาคต บริษัทยังมีช่องให้รักษาปันผลต่อหุ้นได้ เพราะนโยบายอนุญาตให้จ่ายได้ถึง 50% ของกำไร
• ตัวอย่าง ถ้ากำไรลดลงเหลือ 3,300 ล้านบาท การจ่าย 50% ยังให้ปันผลราว 0.52 บาทต่อหุ้นได้ใกล้เคียงเดิม

อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน กระทบยอดขาย AP แค่ไหน

อัตราปฏิเสธสินเชื่อในตลาดรวม

• ตัวเลขครึ่งแรก 2569 มาจากการสำรวจสมาชิกของสมาคม ส่วนตัวเลขบ้าน 3 ถึง 7 ล้านบาทมาจากแหล่งข่าวในสถาบันการเงินที่ไม่เปิดเผยชื่อเมื่อเดือนกันยายน 2567
• รายงานที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center หรือ REIC) เผยแพร่เมื่อเดือนมกราคม 2569 ระบุว่าอัตราปฏิเสธของบ้าน 3 ถึง 7 ล้านบาททรงตัว แต่ไม่ได้ให้ตัวเลขล่าสุด
• ยังไม่มีตัวเลขอัตราปฏิเสธเฉพาะบ้าน 3 ถึง 7 ล้านบาทของปี 2569 ที่เผยแพร่ต่อสาธารณะ

สาเหตุที่กู้ไม่ผ่าน

• การสำรวจสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรพบว่ากว่า 60% ของการปฏิเสธมาจากรายได้ไม่ผ่านเกณฑ์หรือราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริง
• ธนาคารแห่งประเทศไทยเคยสังเกตว่าการปฏิเสธเริ่มลามมาถึงผู้มีรายได้เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับกลาง
• บ้าน 5 ถึง 7 ล้านบาทมีสัญญาณผ่อนไม่ไหวในกลุ่มผู้กู้ที่เป็นเจ้าของธุรกิจ ตามความเห็นของสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อเดือนกันยายน 2567

AP เจอผลกระทบแค่ไหน

• AP เคยระบุเมื่อเดือนสิงหาคม 2568 ว่าอัตราปฏิเสธของลูกค้าคอนโดต่ำกว่าตลาดและไม่เกิน 30% บริษัทไม่ได้เปิดเผยตัวเลขของบ้านแนวราบ
• กลยุทธ์ที่ AP บอกคือเน้นราคาเฉลี่ยของโครงการแทนราคาต่ำสุด เพื่อดึงลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง
• ยอดขายบ้านแนวราบ 7 เดือนแรก 2569 ยังเพิ่มขึ้น 7.6% เป็น 22,747 ล้านบาท แสดงว่าผลกระทบยังไม่ทำให้ยอดขายลดลง
• ความเสี่ยงจริงอยู่ที่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หากลูกค้าที่จองไว้กู้ไม่ผ่าน ยอดขายที่นับไว้แล้วจะกลายเป็นยอดยกเลิก

มาตรการรัฐช่วยได้แค่ไหน

• โครงการบ้านคนละหลัง PLUS ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงิน 50,000 ล้านบาท เริ่มให้กู้ตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2569 ดอกเบี้ย 2.6 ถึง 2.8% ใน 2 ปีแรก
• โครงการนี้จำกัดที่บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงช่วยโครงการระดับราคา 3 ถึง 7 ล้านบาทได้น้อย

เจาะงบหนี้สินต่อทุน D/E Ratio หุ้น AP ปลอดภัยไหม

ตัวชี้วัดหนี้สินสิ้นไตรมาส 2/2569

• IBD/E ย่อมาจาก Interest Bearing Debt to Equity คือหนี้ที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยหารด้วยส่วนของผู้ถือหุ้น
• บริษัทรายงานหนี้สินสุทธิต่อทุน ส่วน IBD/E ในตารางคำนวณจากหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยหารด้วยส่วนของผู้ถือหุ้น
• หนี้สินรวมต่อทุน (D/E) คำนวณคร่าวๆ จากสินทรัพย์รวม 88,085 ล้านบาทหักส่วนของผู้ถือหุ้น ได้ราว 0.90 เท่า

หนี้ระดับนี้ปลอดภัยไหม

• หนี้สินสุทธิต่ำกว่าส่วนของผู้ถือหุ้นมาก และต่ำกว่าเกณฑ์ 2 เท่าที่มักใช้ในข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์
• TRIS Rating คงอันดับความน่าเชื่อถือองค์กรที่ A แนวโน้มคงที่ เป็นปีที่ 4 ติดต่อกัน
• หนี้สินสุทธิเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน ส่วนหนึ่งเพราะจ่ายปันผลและลงทุนโครงการใหม่ตามแผนเปิด 46 โครงการ

การระดมทุนผ่านหุ้นกู้

• AP เสนอขายหุ้นกู้ 3,500 ล้านบาทให้นักลงทุนสถาบันช่วงกลางปี 2569 และมียอดจองเกิน 6,300 ล้านบาท
• ความต้องการหุ้นกู้ที่สูงเกือบเท่าตัวสะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบัน และช่วยลดความเสี่ยงในการต่ออายุหนี้
• หนี้ส่วนใหญ่ใช้ซื้อที่ดินและก่อสร้างโครงการ หากยอดโอนชะลอลง สินค้าคงเหลือจะค้างนานและหนี้อาจเพิ่มขึ้น นี่คือตัวชี้วัดที่ควรดูทุกไตรมาส

หุ้นอสังหาฯ ปันผลสูง AP vs SPALI เลือกตัวไหนเข้าพอร์ต

เงินปันผลและมูลค่าหุ้น

• ปันผลปี 2568 ของ SPALI มาจากปันผลระหว่างกาล 0.55 บาท และปันผลงวดสุดท้าย 0.70 บาท และปี 2569 จ่ายปันผลระหว่างกาลแล้ว 0.55 บาท ขึ้น XD เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2569
• AP จ่ายปันผลปีละครั้ง ปันผลปี 2568 ขึ้น XD เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2569
• อัตราปันผลย้อนหลังคำนวณจากปันผลปี 2568 หารด้วยราคาในตาราง ก่อนหักภาษี

ผลประกอบการครึ่งแรก 2569

• SPALI กำไรครึ่งแรกโตสูงจากฐานต่ำและการเร่งโอนโครงการที่สร้างเสร็จ และมีรายได้จากบริษัทร่วมในออสเตรเลียเป็นแหล่งกำไรเสริม
• AP มียอดขายและแบ็กล็อกที่สูงกว่า แต่กำไรเติบโตช้ากว่าในครึ่งปีแรก
• ผู้เขียนยังไม่พบตัวเลขหนี้สินต่อทุนและแบ็กล็อกล่าสุดของ SPALI ที่ยืนยันได้ จึงยังไม่ได้เทียบส่วนนี้

ราคาเป้าหมายจากนักวิเคราะห์

• IAA คือสมาคมนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ (Investment Analysts Association) ตัวเลขจาก AiO
• ราคาเป้าหมาย AP จากบทวิเคราะห์รายตัว เช่น บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี 10.10 บาท (สิงหาคม 2569) InnovestX 10.00 บาท (เมษายน 2569) และบริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) 9.45 บาท (ตุลาคม 2569)
• บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) คาดปันผล AP ปี 2569 ที่ 0.56 บาท คิดเป็นอัตราปันผลราว 7.2% ที่ราคา 7.75 บาท

ตัวไหนเหมาะกับใคร

• AP: เหมาะกับผู้ที่เน้นบ้านแนวราบและยอดขายที่ยังเติบโต ปันผลมีกำไรรองรับมาก แต่ได้เงินปีละครั้ง
• SPALI: เหมาะกับผู้ที่ต้องการอัตราปันผลย้อนหลังที่สูงกว่าและได้เงินปีละ 2 ครั้ง และได้การกระจายความเสี่ยงไปต่างประเทศบางส่วน

ความเสี่ยงที่ต้องติดตาม

อัตราปฏิเสธสินเชื่อ

• หากอัตราปฏิเสธของบ้าน 3 ถึง 7 ล้านบาทสูงขึ้น ยอดยกเลิกจะเพิ่ม และกำไรปี 2570 จะทำได้ยากขึ้น

อัตรากำไรขั้นต้น

• การแข่งขันด้านโปรโมชันและต้นทุนก่อสร้างทำให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงจากระดับ 31.9% เมื่อปี 2568

สินค้าคงเหลือและตลาดรวม

• AP วางแผนเปิดโครงการใหม่ 46 โครงการ มูลค่ารวม 56,000 ล้านบาท โดย 31 โครงการอยู่ในครึ่งหลังของปี หากกำลังซื้อชะลอ สินค้าคงเหลือและหนี้อาจเพิ่มขึ้น

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับหุ้น AP

AP จ่ายปันผลปีละกี่ครั้ง

AP จ่ายปันผลปีละครั้ง จากผลประกอบการทั้งปี ปันผลปี 2568 อยู่ที่ 0.52 บาทต่อหุ้น ขึ้น XD เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2569 นโยบายจ่ายไม่เกิน 50% ของกำไรสุทธิ

ปันผล AP เกิน 6% จริงไหม

ที่ราคา 7.75 บาท ปันผลปี 2568 คิดเป็นอัตราผลตอบแทนราว 6.7% และหากปันผลปี 2569 เป็นไปตามที่บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) คาดที่ 0.56 บาท จะคิดเป็นราว 7.2% ตัวเลขนี้เปลี่ยนตามราคาหุ้น

ดอกเบี้ยลดช่วย AP อย่างไร

ช่วยสองทาง คือผู้ซื้อบ้านผ่อนต่องวดน้อยลงและผ่านเกณฑ์สินเชื่อง่ายขึ้น และต้นทุนดอกเบี้ยของบริษัทที่มีหนี้มีภาระดอกเบี้ยกว่า 33,000 ล้านบาทลดลง

หนี้ของ AP น่ากังวลไหม

Net D/E ไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 0.66 เท่า ต่ำกว่าระดับที่ผู้ถือหุ้นกู้มักกำหนดไว้มาก และ TRIS Rating ให้อันดับเครดิต A แนวโน้มคงที่

แบ็กล็อกของ AP รองรับกำไรได้นานแค่ไหน

แบ็กล็อกบ้านแนวราบส่วนใหญ่โอนภายในปี 2569 ส่วนแบ็กล็อกคอนโดทยอยโอนถึงปี 2572 กำไรปี 2570 จึงต้องอาศัยยอดขายใหม่ช่วงครึ่งหลังปี 2569 เป็นหลัก

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจซื้อหุ้น AP

• ดูงบไตรมาส 3/2569 ว่ากำไรและอัตรากำไรขั้นต้นยังทรงตัวหรือไม่
• ติดตามยอดขายรอการโอนและยอดขายใหม่เทียบเป้า 49,000 ล้านบาท
• เช็กอัตราปฏิเสธสินเชื่อล่าสุดจากสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• ดู Net D/E และ IBD/E ว่ายังต่ำกว่า 1 เท่า
• คำนวณอัตราปันผลที่ราคาที่จะซื้อจริง
• เทียบกับ SPALI และหุ้นอสังหาฯ อื่นก่อนเลือก
• แบ่งเงินลงทุน ไม่ทุ่มในหุ้นตัวเดียว

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

• งบการเงินและคำอธิบายผลการดำเนินงานของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ไตรมาส 2/2569
• ข้อมูลหุ้น AP และ SPALI จากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
• บทวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี และ InnovestX
• ข้อมูลอัตราปฏิเสธสินเชื่อจากสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• อันดับเครดิตจาก TRIS Rating

Bkklovehoro

อรุโณทัย แสงทอง บรรณาธิการเว็บไซต์ Bkklovehoro.com เริ่มต้นจากจุดที่ยากลำบากที่สุดจุดหนึ่งในชีวิต เมื่อต้องเผชิญกับวิกฤตหนี้สินรุมเร้าและการบริหารเงินที่ผิดพลาดจนเกือบเอาตัวไม่รอด ด้วยความมุ่งมั่นที่จะหาทางออก จึงใช้เวลาศึกษา ค้นคว้า และลงมือปฏิบัติจริงเพื่อเจรจาประนอมหนี้ ปรับโครงสร้างการเงิน และฟื้นฟูเครดิตบูโรด้วยตนเองจนกระทั่งหลุดพ้นจากวงจรหนี้ได้สำเร็จ จากบทเรียนราคาแพงในอดีตและประสบการณ์กว่า 10  ปี ควบคู่กับความรู้จากการศึกษาการเงินการลงทุน จนได้รวบรวมองค์ความรู้และเทคนิคภาคปฏิบัติที่ผ่านการลองผิดลองถูกมาถ่ายทอดผ่านเว็บไซต์ เพื่อเป็นเข็มทิศให้กับผู้คนที่กำลังเผชิญปัญหาเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการวางแผนปลดหนี้ การจัดสรรงบประมาณในยามวิกฤต ไปจนถึงการเริ่มต้นก้าวเข้าสู่โลกของการลงทุนจากเงินก้อนเล็กๆ

ติดต่องาน
Bkklovehoro@gmail.com
https://www.facebook.com/bkklovehoro
https://www.youtube.com/channel/Bkklovehoro
https://www.tiktok.com/@bkklovehoro