Home » How to » ค่าโอนบ้านและคอนโด 2569 ใครจ่าย คิดจากราคาไหน

How to

ค่าโอนบ้านและคอนโด 2569 ใครจ่าย คิดจากราคาไหน

Bkklovehoro

September 29, 2026

1 View

SaveSavedRemoved 0

วันโอนกรรมสิทธิ์คือวันที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเงินก้อนนอกเหนือจากราคาบ้าน แต่หลายคนยังสับสนว่าแต่ละรายการคิดจากราคาไหน และใครต้องเป็นคนจ่าย บทความนี้สรุป ค่าโอนบ้านและคอนโด 2569 ใครจ่าย แบบครบทุกรายการ ทั้งค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมเงื่อนไขมาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ฉบับล่าสุด และตัวอย่างคำนวณจริง เพื่อให้คุณทำตารางค่าใช้จ่ายและตกลงกับอีกฝ่ายได้ก่อนวันนัดโอน

สรุปค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คอนโดมิเนียม กรมที่ดิน

ข้อสำคัญคือ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่ายรายการไหน คอลัมน์ผู้จ่ายเป็นธรรมเนียมที่ใช้กันทั่วไป สิ่งที่มีผลจริงคือข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้นให้ระบุให้ชัดตั้งแต่วันทำสัญญา

ลดค่าโอนจดจำนอง ล่าสุด เงื่อนไขราคาบ้านไม่เกินกี่ล้าน

มาตรการที่ใช้อยู่ตอนนี้

เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2569 โดยลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% มีผลตั้งแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึง 30 มิถุนายน 2570 และมีสาระสำคัญเหมือนมาตรการปี 2568

เงื่อนไขที่ต้องเข้าครบ

1. ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ใช้กับที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสอง
2. ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกินเพดาน ผู้ซื้อจึงควรขอข้อมูลทั้งสองตัวเลขก่อนทำตารางค่าใช้จ่าย
3. ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
4. โอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน

สิ่งที่มาตรการไม่ได้ลด

มาตรการ 0.01% ครอบคลุมเฉพาะค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายยังเสียในอัตราปกติ ผู้ขายจึงไม่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้โดยตรง

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โอนบ้าน คิดจากราคาประเมินหรือราคาขาย

คิดจากราคาที่สูงกว่า

ภาษีธุรกิจเฉพาะคิด 3.3% ซึ่งรวมภาษีท้องถิ่นแล้ว จากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ถ้าราคาขาย 3.2 ล้านบาท แต่ราคาประเมิน 3 ล้านบาท ให้ใช้ 3.2 ล้านบาทเป็นฐาน

กรณีได้รับยกเว้น

ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง ได้แก่ ถือครองเกิน 5 ปี มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ได้รับมาโดยมรดก หรือถูกเวนคืน

ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็เสียอากรแสตมป์แทน

ถ้าได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน เช่น ตัวอย่างที่ ttb อธิบาย ผู้ขายที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านติดต่อกันเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และชำระอากรแสตมป์ 0.5% แทน สรุปคือ ผู้ขายจ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่จ่ายทั้งสองอย่าง

เคล็ดลับสำหรับผู้ขาย ถ้าคุณซื้อคอนโดมาอยู่เอง ให้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านตั้งแต่วันแรก เพราะเมื่อครบ 1 ปี ภาระภาษีตอนขายจะลดจาก 3.3% เหลือ 0.5%

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายอสังหาริมทรัพย์ คำนวณอย่างไร

ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา

คิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย ขั้นตอนมีดังนี้

1. หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง กรณีได้มาโดยการซื้อ นับปีตามปี พ.ศ. เช่น ซื้อวันที่ 1 มีนาคม 2556 ขายวันที่ 19 เมษายน 2559 นับเป็น 4 ปี และหักค่าใช้จ่ายได้ 71%

2. หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหาเงินได้ต่อปี
3. คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า จุดที่ต่างจากภาษีเงินเดือนคือ ไม่ได้รับยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก เงินได้ตั้งแต่บาทแรกจึงเริ่มเสีย 5%
4. คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้เป็นภาษีหัก ณ ที่จ่าย
5. ตรวจเพดาน ตามคำอธิบายของ iTAX ภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน

ภาษีนี้ถือเป็นภาษีสุดท้ายในกรณีที่ไม่ได้ขายในทางการค้าหรือหากำไร ผู้ขายเลือกไม่นำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้สิ้นปีได้

ผู้ขายเป็นนิติบุคคล

เช่น บริษัทพัฒนาโครงการ หักภาษี ณ ที่จ่าย 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

ได้มาโดยมรดกหรือการให้โดยเสน่หา

ใช้หลักการหักค่าใช้จ่ายต่างจากการซื้อ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญภาษีก่อนนัดโอน

ค่าจดจำนองบ้าน โครงการใหม่ กับ บ้านมือสอง

อัตราเท่ากันทั้งสองแบบ

ค่าจดจำนองคิด 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง และถ้าเข้าเงื่อนไขมาตรการปี 2569 จะลดเหลือ 0.01% ทั้งสองแบบ เพราะมาตรการครอบคลุมที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีอากรแสตมป์สำหรับสัญญาจำนอง 0.05% ของวงเงิน สูงสุด 10,000 บาท ซึ่งไม่อยู่ในมาตรการลด

ความต่างที่ควรรู้

1. โครงการใหม่ ผู้พัฒนาโครงการมักมีโปรโมชันช่วยค่าใช้จ่ายวันโอน ต้องอ่านว่าช่วยรายการไหน เพราะบางครั้งช่วยเฉพาะค่าโอนซึ่งแทบเป็นศูนย์อยู่แล้วภายใต้มาตรการ
2. บ้านมือสอง ทุกรายการต้องตกลงกับผู้ขายเอง และวงเงินกู้ของบ้านมือสองมักอิงราคาประเมินของธนาคาร ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย
3. ต้องโอนและจำนองวันเดียวกัน ถ้าจดจำนองภายหลัง อาจไม่ได้สิทธิลดค่าจดจำนอง

ราคาประเมินหาได้ที่ไหน

ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาที่กรมธนารักษ์กำหนด ตรวจสอบได้เองที่ ระบบค้นหาราคาประเมินของกรมธนารักษ์ โดยค้นจากเลขโฉนดหรือชื่ออาคารชุด หรือสอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ สำหรับเงื่อนไขการจดทะเบียนและเอกสาร ตรวจสอบได้ที่ กรมที่ดิน

ตัวอย่างคำนวณ ค่าโอนบ้านและคอนโด 2569 ใครจ่ายเท่าไร

สมมติฐาน

คอนโดมือสอง ราคาซื้อขาย 3.2 ล้านบาท ราคาประเมิน 3 ล้านบาท ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ถือครอง 3 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ผู้ซื้อเป็นคนไทย กู้ 2.8 ล้านบาท และโอนกับจำนองวันเดียวกัน

ฝั่งผู้ซื้อ

ฝั่งผู้ขาย

จะเห็นว่าภายใต้มาตรการ 0.01% ภาระหลักในวันโอนตกอยู่ที่ผู้ขาย ถ้าผู้ขายรายนี้มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 105,600 บาทจะเปลี่ยนเป็นอากรแสตมป์ 0.5% ของ 3.2 ล้านบาท หรือ 16,000 บาท ประหยัดได้เกือบ 90,000 บาท

ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างประกอบความเข้าใจ ยอดจริงคำนวณโดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน

เช็กลิสต์ก่อนวันโอน

1. ขอราคาประเมิน ตรวจว่าทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ถ้าต้องการใช้สิทธิมาตรการ
2. ระบุผู้จ่ายแต่ละรายการในสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ชัดเป็นรายการ ไม่ใช่เขียนกว้าง ๆ ว่าค่าใช้จ่ายวันโอน
3. ตรวจทะเบียนบ้านของผู้ขาย เพื่อรู้ว่าจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
4. นัดธนาคารและสำนักงานที่ดินให้โอนกับจำนองวันเดียวกัน
5. เตรียมแคชเชียร์เช็คหรือเงินสด ตามยอดที่คำนวณไว้ บวกเผื่อสำหรับค่าคำขอและค่าอื่นเล็กน้อย
6. ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางคอนโด นิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือปลอดหนี้ก่อนวันโอน

ถามตอบ (FAQ)

ค่าโอนต้องแบ่งคนละครึ่งไหม

ไม่บังคับ เป็นธรรมเนียมที่นิยมกัน แต่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้อิสระ โครงการใหม่หลายแห่งมีโปรโมชันรับภาระค่าโอนให้ผู้ซื้อ

บ้าน 7 ล้านพอดีได้สิทธิ 0.01% ไหม

เงื่อนไขคือไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมิน ถ้าตัวใดตัวหนึ่งเกิน จะไม่ได้สิทธิ ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อนนัดโอน

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้สิทธิลดค่าโอนไหม

เงื่อนไขมาตรการกำหนดผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ชาวต่างชาติจึงเสียในอัตราปกติ

ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนได้สิทธิไหม

มาตรการไม่ได้กำหนดว่าต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก ถ้าเข้าเงื่อนไขราคาและผู้ซื้อก็ใช้สิทธิได้ แต่ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง

ภาษีธุรกิจเฉพาะหลีกเลี่ยงได้อย่างไร

วิธีที่ถูกกฎหมายคือถือครองให้เกิน 5 ปี หรือย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปีก่อนขาย การแจ้งราคาขายต่ำกว่าจริงไม่ช่วย เพราะภาษีคิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน และมีความผิดตามกฎหมาย

ถ้าไม่ได้กู้ธนาคาร ต้องจ่ายค่าจดจำนองไหม

ไม่ต้อง ค่าจดจำนองเกิดเฉพาะเมื่อมีการจำนองทรัพย์เป็นหลักประกันเงินกู้

สรุป

คำตอบของ ค่าโอนบ้านและคอนโด 2569 ใครจ่าย คือขึ้นกับข้อตกลงในสัญญา แต่ธรรมเนียมทั่วไปให้ผู้ซื้อจ่ายค่าจดจำนอง แบ่งค่าโอนคนละครึ่ง และผู้ขายจ่ายภาษีทั้งหมด ฐานคำนวณก็ต่างกัน ค่าโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายใช้ราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ราคาที่สูงกว่า ส่วนค่าจดจำนองใช้วงเงินกู้ ถ้าราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทและโอนภายใน 30 มิถุนายน 2570 ค่าโอนและค่าจดจำนองแทบเป็นศูนย์ ขั้นตอนต่อไปคือขอราคาประเมิน ตรวจทะเบียนบ้านของผู้ขาย แล้วเขียนตารางแบ่งค่าใช้จ่ายลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษีเฉพาะกรณี ยอดที่ต้องชำระจริงคำนวณโดยสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน

Tags: ค่าโอนบ้านและคอนโด 2569 ใครจ่าย, สรุปค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คอนโดมิเนียม กรมที่ดิน, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โอนบ้าน คิดจากราคาประเมินหรือราคาขาย, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายอสังหาริมทรัพย์ คำนวณอย่างไร, ค่าจดจำนองบ้าน โครงการใหม่ กับ บ้านมือสอง, ลดค่าโอนจดจำนอง ล่าสุด เงื่อนไขราคาบ้านไม่เกินกี่ล้าน, ค่าโอน 0.01%, ราคาประเมินกรมธนารักษ์, อากรแสตมป์, ขายคอนโด เสียภาษีอะไรบ้าง, ค่าใช้จ่ายวันโอน, ภาษีขายบ้าน

Bkklovehoro

อรุโณทัย แสงทอง บรรณาธิการเว็บไซต์ Bkklovehoro.com เริ่มต้นจากจุดที่ยากลำบากที่สุดจุดหนึ่งในชีวิต เมื่อต้องเผชิญกับวิกฤตหนี้สินรุมเร้าและการบริหารเงินที่ผิดพลาดจนเกือบเอาตัวไม่รอด ด้วยความมุ่งมั่นที่จะหาทางออก จึงใช้เวลาศึกษา ค้นคว้า และลงมือปฏิบัติจริงเพื่อเจรจาประนอมหนี้ ปรับโครงสร้างการเงิน และฟื้นฟูเครดิตบูโรด้วยตนเองจนกระทั่งหลุดพ้นจากวงจรหนี้ได้สำเร็จ จากบทเรียนราคาแพงในอดีตและประสบการณ์กว่า 10  ปี ควบคู่กับความรู้จากการศึกษาการเงินการลงทุน จนได้รวบรวมองค์ความรู้และเทคนิคภาคปฏิบัติที่ผ่านการลองผิดลองถูกมาถ่ายทอดผ่านเว็บไซต์ เพื่อเป็นเข็มทิศให้กับผู้คนที่กำลังเผชิญปัญหาเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการวางแผนปลดหนี้ การจัดสรรงบประมาณในยามวิกฤต ไปจนถึงการเริ่มต้นก้าวเข้าสู่โลกของการลงทุนจากเงินก้อนเล็กๆ

ติดต่องาน
Bkklovehoro@gmail.com
https://www.facebook.com/bkklovehoro
https://www.youtube.com/channel/Bkklovehoro
https://www.tiktok.com/@bkklovehoro