หนี้บ้านหรือหนี้ที่เกิดจากการซื้อหรือต่อเติมที่อยู่อาศัยนั้น แท้จริงแล้วจัดว่าเป็นเป็นหนี้ดี ซึ่งสามารถสร้างความมั่นคงให้แก่ผู้กู้ได้ในระยะยาว เพราะเมื่อได้กรรมสิทธิถือครองอสังหาริมทรัพย์ครบตามสัญญาซื้อขาย เจ้าของทรัพย์สินสามารถที่จะใช้อสังหาริมทรัพย์นั้นในการค้ำประกันการกู้หรือใช้ค้ำประกันการทำธุรกรรมทางการเงินอื่น ๆ ได้อีกมากมาย แต่ในชีวิตจริงของคนเรานั้นอาจเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันได้เสมอ ที่อาจส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อหน้าที่การงาน ต่อรายได้ สุขภาพและสภาพความเป็นอยู่ ซึ่งอาจทำให้ผู้กู้อาจไม่สามารถรับภาระการชำระหนี้บ้านได้อีกต่อไป โดยอาจนำมาซึ่งการค้างชำระหนี้และอาจลามไปถึงการยึดทรัพย์สินนั้นในที่สุด ดังนั้นการทำความรู้จักและการศึกษารายละเอียดกับมาตรการ “ประนอมหนี้บ้าน” ย่อมเป็นการเตรียมการที่ดีสำหรับอนาคต และเป็นการวางแผนการชำระหนี้บ้านเพื่อเตรียมรับเหตุการณ์ต่าง ๆ ที่คาดไม่ถึงซึ่งอาจจะเกิดขึ้นได้
ลิงก์ผู้สนับสนุน
การประนอมหนี้ คือ อะไร
การประนอมหนี้ คือ การเจรจาข้อตกลงเรื่องหนี้สินกับเจ้าหนี้ เช่น การขอลดหย่อน ผ่อนผัน และ/หรือปรับเปลี่ยนข้อตกลง เพื่อช่วยชะลอหรือหยุดการดำเนินการจากเจ้าหนี้อันเนื่องมาจากการผิดนัดชำระหนี้ เช่น การฟ้องร้อง และการยึดทรัพย์สิน ซึ่งสามารถช่วยลดภาระในการชำระหนี้โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ลูกหนี้กำลังอยู่ในสภาวะขาดสภาพคล่องทางการเงิน
โดยปกติทั่วไปค่าใช้จ่ายสำหรับการผ่อนชำระหนี้บ้านที่เหมาะสมนั้น ควรไม่เกิน 30% ของรายได้ทั้งหมดในแต่ละเดือน และถ้าหากลูกหนี้มีภาระหนี้สินอื่น อาทิ การผ่อนรถ กองทุนกู้ยืมเงินเพื่อการศึกษาหรือภาระหนี้บัตรเครดิตอื่น ๆ ก็จะยิ่งเป็นภาระหนักสำหรับลูกหนี้ซึ่งอาจส่งผลให้ลูกหนี้ไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดได้ การขอประนอมหนี้บ้านซึ่งเป็นหนี้ก้อนที่ใหญ่ที่สุดจึงควรคำนึงถึงและควรดำเนินการเจรจาเป็นอันดับแรก เมื่อลูกหนี้คาดการณ์แล้วว่าจะไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามปกติ ก็สามารถที่จะดำเนินการติดต่อสถาบันการเงินเจ้าหนี้เพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้บ้านได้ ด้วยการทำสัญญาในการจ่ายหนี้ให้มีความยืมหยุ่นและมีความเหมาะสมกับสภาวะทางการเงินที่ลูกหนี้คาดการณ์ไว้ในแต่ละเดือน หรืออาจขอดำเนินการรีไฟแนนซ์บ้านไปสถาบันการเงินอื่น ๆ ซึ่งสามารถช่วยให้ลูกหนี้ยังคงรักษาเครดิตหนี้บ้านของตนเองได้อย่างเป็นปกติ
ส่วนท่านใดที่เลือกทางออกเป็นการประนอมหนี้นั้นควรทำความเข้าใจก่อนว่า กระบวนการประนอมหนี้จะเกิดขึ้นได้เมื่อลูกหนี้ไม่ได้ชำระค่างวดติดต่อกันเป็นเวลาตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป โดยทางเจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินจะดำเนินการส่งจดหมายแจ้งให้ชำระหนี้และถ้าหากลูกหนี้ยังคงนิ่งเฉย ก็จะนำไปสู่กระบวนการฟ้องร้องและถูกยึดทรัพย์ในที่สุด ดังนั้นคงจะเป็นการดีกว่า หากลูกหนี้จะยินยอมและเข้าติดต่อเจรจากับทางเจ้าหนี้เพื่อร่วมกันหาทางออก ซึ่งจะนำไปสู่กระบวนการประนอมหนี้ในที่สุด
การประนอมหนี้บ้านมีกี่แบบ
จากข้อมูลในข้างต้น เราจะเห็นแล้วว่าการนิ่งเฉยและการผิดนัดชำระหนี้นั้นถือว่าเป็นความผิดร้ายแรงของลูกหนี้ เพราะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความน่าเชื่อถือของตัวลูกหนี้เอง ทำให้มาตรการในการขอเจรจากับสถาบันทางการเงินที่มีไว้เพื่อช่วยเหลือจึงมีไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับระดับของการเตือนและการดำเนินการฟ้องร้องจากทางเจ้าหนี้ โดนข้ออธิบายแบ่งเป็น 2 ช่วงตามการดำเนินกระบวนการฟ้องร้อง โดยมักแบ่งเป็น 2 ช่วงคือ
- การประนอมหนี้เมื่อยังไม่ถูกฟ้องร้อง แต่มีการผิดนัดชำระและได้รับคำเตือนให้ชำระจากสถาบันการเงิน ซึ่งการประนอมหนี้ในข้อนี้นั้นสามารถดำเนินการได้หลายวิธี ทั้งการขอผ่อนผันการชำระ การขอขยายเวลาชำระหนี้ ขอกู้เงินเพิ่มเพื่อชำระดอกเบี้ยที่ค้างชำระและอื่น ๆ
- การประนอมหนี้เมื่อถูกยื่นฟ้องร้อง หากสถาบันการเงินได้ดำเนินการแจ้งเตือนและเรียกให้ลูกหนี้เข้ามาเจรจาแต่ลูกหนี้ไม่ยอมเข้ามาพูดคุย กลับนิ่งเฉย ทางสถาบันการเงินก็จำเป็นต้องดำเนินการปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง ด้วยการยื่นฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์สินนั้นมาชดใช้หนี้ที่คงค้างหรืออาจนำทรัพย์สินนั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาใช้หนี้ ซึ่งลูกหนี้สามารถเข้าขอประนอมหนี้ได้ก่อนการฟ้องร้องและก่อนการขายทอดตลาด
การประนอมหนี้เมื่อยังไม่ถูกฟ้องร้อง
การขอผ่อนผันการชำระ
การขอผ่อนผันการชำระเป็นวิธีการประนอมหนี้ช่วยยืดระยะเวลาให้ลูกหนี้สามารถดำเนินการแก้ไขหรือจัดการปัญหาทางการเงินที่เกิดขึ้น โดยสามารถยืดระยะเวลาออกไปได้ไม่เกิน 36 เดือน จากนั้นลูกหนี้ค่อยเริ่มการชำระหนี้ตามรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งตามมาตรการดังนี้
- ขอชำระเป็นเงินก้อนเล็กทุกเดือน ซึ่งเหมาะสำหรับลูกหนี้ที่ขาดรายได้อย่างกะทันหัน หรือมีรายได้ที่ไม่แน่นอน ไม่พอเพียงต่อการผ่อนชำระหนี้ในแต่ละเดือนซึ่งอาจจะเป็นผลมาจากการมีภาวะหนี้ที่มากเกินไป หรือมีรายจ่ายที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ เช่น ค่าเทอมบุตรหรือค่ารักษาพยาบาล โดยลูกหนี้มีแนวโน้มและมีความเป็นไปได้ที่จะแก้ไขสถานการณ์นี้ได้ภายในระยะเวลาที่ธนาคารกำหนดหรือไม่เกิน 36 เดือน
- ขอชำระเป็นเงินก้อนโดยแบ่งเป็นงวด ๆ เหมาะสำหรับผู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอน แต่เป็นไปได้ที่จะมีรายได้จำนวนมากเป็นครั้งคราวหรือมีรายได้พิเศษสูง เช่น อาชีพผู้รับเหมาที่อาจได้รับค่าจ้างเป็นก้อนใหญ่ก้อนเดียว หรือพนักงานประจำที่คาดว่าจะได้รับเงินโบนัสหรือเงินเพิ่มพิเศษต่าง ๆ
- ขอชำระเงินคงค้างทั้งหมดภายในระยะเวลาหนึ่ง เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ต่อเดือนไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้บ้าน แต่เป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้เพิ่มเติมในจำนวนมากในระยะเวลาที่กำหนด เช่น เงินโบนัส รายได้จากการขายหุ้น รายได้จากการขายสินทรัพย์มูลค่าสูง อาทิ บ้าน ที่ดิน คอนโด รถ เป็นต้น
ขอลดอัตราดอกเบี้ย
เป็นปกติของการทำสัญญาการกู้ซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ในช่วงแรก ธนาคารจะมีโครงการสนับสนุนการขายโดยเสนออัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ แต่หลังจากลูกหนี้เริ่มผ่อนชำระหนี้บ้านไปแล้ว 3 – 5 ปี อัตราดอกเบี้ยเหล่านั้นจะปรับเข้าสู่อัตราดอกเบี้ยปกติ ซึ่งย่อมส่งผลกระทบต่อภาระการชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยเฉพาะลูกหนี้รายที่มีรายได้คงที่ และไม่มีรายได้เสริมหรือรายได้พิเศษ ซึ่งการเข้าไปเจรจาขอลดดอกเบี้ยกับทางธนาคารย่อมสามารถดำเนินการได้และควรทำเป็นอย่างยิ่ง แต่ลูกหนี้จะต้องเป็นลูกหนี้ที่มีประวัติการผ่อนชำระดี ไม่เคยผิดนัดชำระ หรืออาจมีสถานะเป็นลูกหนี้สวัสดิการที่มีการชำระเงินผ่านการหักบัญชีเงินเดือนโดยหน่วยงานต้นสังกัด และอาจรวมถึงลูกหนี้ที่มีรายได้ประจำ แต่มีเหตุให้รายได้ต่อเดือนลดลงหรือรายได้เท่าเดิมแต่มีรายจ่ายเพิ่มขึ้น เป็นต้น
ขอขยายระยะเวลาชำระหนี้
วิธีการประนอมหนี้นี้เป็นวิธีการที่ยึดหลักการผ่อนแบบ “ผ่อนน้อย ๆ แต่ผ่อนนาน ๆ” ซึ่งเป็นการยืดระยะเวลากู้ออกไปแต่จำนวนอายุของลูกหนี้รวมกับระยะเวลาที่ขอขยายออกไปจะต้องไม่เกิน 70 ปี ทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนนั้นน้อยลง แต่ยอมที่จะจ่ายดอกเบี้ยเลี้ยงระยะเวลาไปนานมากขึ้น ซึ่งวิธีการนี้เหมาะสำหรับลูกหนี้ที่มีรายได้ประจำและลูกหนี้ยังอายุน้อย โดยสัญญากู้ปัจจุบันมีระยะเวลาไม่ถึง 30 ปี (ซึ่งแทบทุกธนาคารจะให้สูงสุดที่ 30 ปี) สามารถดำเนินการยื่นขอขยายระยะเวลาการชำระออกไปนานกว่าสัญญาเดิมได้
ขอโอนหลักทรัพย์เป็นของธนาคารชั่วคราวและจะซื้อคืนภายหลัง
การประนอมหนี้วิธีนี้ลักษณะคล้ายกับการขายฝากบ้านแล้วเช่าบ้านตัวเองอยู่ โดยชำระค่าเช่าหลักทรัพย์คิดเป็นอัตรา 0.4-0.6% ของมูลค่าหลักทรัพย์หรือของราคาบ้าน มักทำสัญญาเช่าเป็นรายปี ทั้งนี้หากจำนวนหนี้สูงกว่าราคาประเมินของหลักทรัพย์ ลูกหนี้จะต้องจ่ายเงินส่วนต่างภายในวันโอน การประนอมหนี้วิธีนี้เหมาะกับลูกหนี้ที่ขาดรายได้และคาดว่าไม่น่าจะกลับมามีรายได้ภายใน 1 ปีแต่มีกำลังที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าต่อเดือนแก่ธนาคารได้ ทั้งนี้ลูกหนี้จะต้องพิจารณาถึงศักยภาพการชำระหนี้ของตนว่าสามารถที่จะรับผิดชอบการจ่ายค่าเช่ารายเดือนได้หรือไม่ เพราะหากไม่ได้ จะยิ่งกลายเป็นภาระหนักและจะต้องถูกยึดบ้านไปอีกเช่นกัน
การประนอมหนี้เมื่อถูกฟ้องร้อง
วิธีการประนอมหนี้บ้านในช่วงของการถูกฟ้องร้องนั้น เป็นสิ่งที่ไม่ควรเกิดขึ้นสำหรับลูกหนี้บ้าน เพราะจากมาตรการต่าง ๆ ก่อนกระบวนการฟ้องร้อง ลูกหนี้สามารถเข้ามาขอเจรจากับทางธนาคาร เพื่อขอลดดอกเบี้ย ขอยืดเวลาการผ่อนชำระ จนถึงการขายฝากบ้านกับธนาคาร ซึ่งวิธีการทั้งหมดมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ลูกหนี้ยังคงมีโอกาสที่จะชำระหนี้ได้จนหมดและสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ในที่สุด แต่เมื่อถึงขั้นตอนของกระบวนการฟ้องร้องนั้น จะพบว่ามาตรการต่าง ๆ ที่มีไว้สำหรับการประนอมหนี้นั้นจะเป็นเพียงการยื้อเวลาของการยึดทรัพย์เป็นสำคัญ ซึ่งก็จะขึ้นอยู่กับศักยภาพในการชำระหนี้ของลูกหนี้เองว่าจะทำได้หรือไม่
ขอให้สถาบันการเงินชะลอการฟ้อง
การประนอมหนี้ในส่วนนี้อาจจะดูเหมือนเป็นการดำเนินการที่สายเกินแก้ แต่หากลูกหนี้มีเจตนาที่จะยังคงต้องการผ่อนชำระและอยากมีบ้านต่อไป ลูกหนี้สามารถเข้าไปพูดคุยเจรจากับทางธนาคารเพื่อขอให้ชะลอการฟ้องร้องออกไปก่อน โดยมีเงื่อนไขว่าลูกหนี้ต้องชำระเงินต่อตามสัญญาเดิม หรือขอชำระเฉพาะดอกเบี้ย อย่างตรงต่อเวลาตามกำหนดนัดชำระเป็นระยะเวลา 12 เดือน หากเป็นลูกหนี้ที่มีวินัยที่ดี ชำระเงินตามกำหนดครบถ้วน ธนาคารก็จะดำเนินการคำนวนยอดคงค้างและอัตราดอกเบี้ยใหม่ต่อไป
ขอให้สถาบันการเงินถอนฟ้อง
การประนอมหนี้วิธีนี้อาจจะดูไม่เหมือนการประนอมหนี้ แต่อาจดูเหมือนการยอมความต่อเจ้าหนี้มากกว่าเพราะลูกหนี้จะต้องมาชำระหนี้ที่คงค้างทั้งหมดให้ตรงตามสัญญา อีกทั้งยังต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องทั้งหมดที่ทางสถาบันทางการเงินได้จ่ายไป เช่น ค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการฟ้องร้อง
ขอให้ชะลอการยึดทรัพย์
การประนอมหนี้วิธีนี้ ลูกหนี้จะต้องดำเนินการชำระหนี้สินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับสถาบันทางการเงินและทำการไถ่ถอนจำนองบ้านภายในเวลา 3 เดือน โดยต้องชำระเงินเบื้องต้นก้อนหนึ่งก่อนและหากสินทรัพย์มีมูลค่ามากกว่าหนี้ ลูกหนี้อาจจะขอสินเชื่อใหม่ได้
ขอให้ชะลอการขายทอดตลาด
หลังคำสั่งศาลสั่งให้ยึดทรัพย์ตามคำฟ้องร้องของสถาบันการเงิน ลูกหนี้สามารถขอให้ศาลชะลอการขายทอดตลาดได้ โดยการชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งทางสถาบันทางการเงินเป็นผู้จ่ายในกระบวนการฟ้องร้องและชำระหนี้ติดต่อกันไม่ต่ำกว่า 6 งวด โดยหนี้ที่เหลือจะต้องไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมินหลักทรัพย์ใหม่ แล้วลูกหนี้จึงสามารถดำเนินการทำสัญญากู้ใหม่ได้
ขอเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามสัญญากู้ใหม่
หลักการในข้อนี้จะมีความคล้ายคลึงกับการขอให้ชะลอการขายทอดตลาดหรืออีกนัยหนึ่งก็คือการปล่อยขายทอดตลาดนั่นเอง เพียงแต่ผู้ซื้อรายใหม่หรือลูกหนี้รายใหม่นั้นเป็นคนที่ลูกหนี้รู้จัก เช่นอาจจะเป็นเปลี่ยนจาก นาย เอ ที่เป็นลูกหนี้เดี่ยวมาเป็น นาย บี ซึ่งเป็นญาติกันดำเนินการยืนกู้เป็นลูกหนี้รายใหม่แทนนาย เอ แต่ทั้งนี้ลูกหนี้เก่าจะต้องชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดอันเกิดจากการฟ้องร้องและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในขั้นตอนการบังคับคดีให้หมดสิ้นเสียก่อนแล้วจึงสามารถปฏิบัติตามขั้นตอนที่ได้ขอประนอมหนี้ไว้ จากนั้นจึงให้ผู้กู้รายใหม่ยื่นขอกู้ต่อไป
จากข้อมูลทั้งหมด จะเห็นว่าการประนอมหนี้บ้านนั้นมีมากมายหลายวิธีและมีหลายขั้นตอน ซึ่งหลายขั้นตอนสามารถดำเนินการได้ตั้งแต่ช่วงก่อนถูกฟ้องร้อง โดยการประนอมหนี้ในช่วงก่อนการถูกฟ้องร้องนั้นจะยังคงเอื้อประโยชน์ให้ลูกหนี้ เพื่อให้ลูกหนี้สามารถผ่านพ้นวิกฤติทางการเงินไปได้ แต่หากลูกหนี้นิ่งเฉย ปล่อยให้เวลาล่วงเลยจนเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องแล้ว มาตรการประนอมหนี้ต่าง ๆ ของธนาคารก็จะยึดถือผลประโยชน์ของธนาคารเป็นหลัก ส่งผลให้โอกาสที่ลูกหนี้จะแก้ไขปัญหานั้นก็จะยากยิ่งขึ้นไปอีก นอกจากจะเสียบ้านแล้วจะยิ่งทำให้เสียเครดิตอีกด้วย
นอกเหนือจากเทคนิคต่าง ๆ ข้างต้น คุณยังสามารถหาทางเลือกอื่น ๆ อย่างการสมัครสินเชื่อเงินด่วนหรือสินเชื่อเงินติดล้อเพื่อหาเงินมารักษาบ้านของเราไว้ได้เช่นกัน
